上海加快发展保障性租赁住房具体怎么做？这一篇说清楚了
在今天（11月23日）上午举行的市政府新闻发布会上，上海市政府和有关部门相关负责人对上海新出台的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》）进行了解读。
这次《实施意见》的一大特点是聚焦上海新市民、青年群体，对租金支付能力比较有限的新就业年轻人有所考虑，对保障性租赁住房的价格进行了调控。
上海市副市长汤志平表示，《实施意见》规定，面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下；面向本园区、本单位、本系统职工等定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。
初次定价环节，市、区房管部门加强市场租赁住房租金水平的监测，对出租单位制定的租赁价格是否处在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下进行监管。动态调价环节，从严控制租金涨幅；目前计划，保障性租赁住房租金的年涨幅最高不得超过5%。
这一幅度，略低于职工工资和居民收入的增长水平，同时能够覆盖出租单位的贷款利息等财务成本，兼顾了租户可负担和企业可持续两方面因素。
总体来看，只要控制好涨幅，保障性租赁住房的租金稳定性将会随着时间推移逐步显现，承租对象也能够对未来租房支出形成合理、稳定的预期，更加安心地租房居住。
环卫工人、家政服务员、快递小哥等公共服务行业的一线职工也有相关需求，如何确保他们享有更加体面、更有尊严的居住生活？
市住房城乡建设管理委主任姚凯表示，自2020年以来，上海积极推进公租房拆套合租和宿舍型房源供应，提供“一张床、一间房”形态的公租房，满足公共服务行业一线职工的就近住宿需求。
准入条件上，上海建立“绿色通道”，允许先入住、后补居住证。租赁价格上，在公租房租金基础上进一步从优，使一张床的租金控制在每月500元至800元。截至目前，累计供应床位8000余张。
姚凯表示，上海近期正在抓紧制定非居住房屋改建保障性租赁住房的政策细则，计划在年底前出台。这项政策将为盘活存量非居住房屋资源，改建宿舍型保障性租赁住房提供更加有力的支撑。
聚焦中心城区、五个新城等就业人口多、租赁需求大的区域，上海将通过多渠道筹措保障性租赁住房，推动保障性租赁住房与人口规模相适应、与产业规模和结构相协调。
姚凯表示，其中很重要的一点是坚持公共交通导向，职住平衡。“十三五”期间，上海出让集中式租赁住房项目用地150余幅，可建建筑面积约1000万平方米，在各大城市中租赁住房新建量位居第一。其中，38%位于轨道交通站点600米范围内（约50%位于产业园区周边），都将在“十四五”期间形成供应。
今年上海还作出重要决定：新城轨道交通站点600米范围内，新建住宅以保障性租赁房为主。
经初步排摸，至2025年，五个新城轨道交通站点600米范围内规划可建设筹措保障性租赁住房约4.4万套，占新城“十四五”保障性租赁住房比重约40%。
对保障性租赁住房的供应方式和申请条件，市房屋管理局局长王桢表示，上海保障性租赁住房实行多主体供给。根据项目建设主体的不同，有的由产业园区、用人单位自建，面向本园区、本单位职工定向供应，有的由专业住房租赁企业新建、改建，面向社会符合条件对象供应，采用向单位整体出租和向个人分散出租相结合的方式供应。
无论采用何种方式供应，入住保障性租赁住房的对象，必须符合保障性租赁住房基本准入条件：一是在本市合法就业、在职工作；二是在本市存在住房困难，住房困难的面积标准，原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。
在申请流程上，申请入住的对象通过单位或由本人直接向保障性租赁住房出租方提出申请，由出租方进行审核，其中在本市的住房情况由住房保障机构按规定予以核查；通过审核后，方可签订租赁合同。
王桢表示，目前，上海正在抓紧建设和完善全市统一的住房租赁的服务平台，开发“我要租房”的应用场景，保障性租赁住房出租信息将通过平台统一发布。该平台还有各类租赁住房的出租信息，提供更加便捷的一站式租房服务。
未来，上海还将持续扩大保障性租赁住房供给。王桢表示，“十四五”以来，上海持续探索利用闲置低效既有的非居住存量房屋改建成租赁住房。相关部门正以高校和科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商务和商业集聚区、五个新城、轨道交通站点600米范围内等为重点区域，进一步梳理低效存量资源。
同时，上海将创新联合审批机制，在确保房屋结构安全、消防安全、管理安全三条安全底线的前提下，将更多的闲置商业办公、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，增加保障性租赁住房的有效供给。
《实施意见》也明确，要充分利用好这类闲置低效资源，允许在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、不补交土地价款，同时执行民用水电气价格，并同步享受金融和税收优惠支持政策。
安居方能乐业，市经济信息化委总工程师张宏韬表示，近期，上海正聚焦产业人才和骨干的安居需求，按照“相对集中”的空间布局原则，研究调整产业园区宿舍型保障性租赁住房统一建设方式，细化管控要求，编制《产业园区工业项目配套建设租赁住房规划建设管理细则》，在高效利用产业园区配套空间支持宿舍型保障性租赁住房建设的同时，进一步提高居住品质。
首先，在综合考虑区域职住平衡情况、企业经营情况、企业在职员工实际居住需求基础上，鼓励企业用好产业园区15%工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地和建筑面积，支持将该部分面积用于建设宿舍型保障性租赁住房；鼓励产业园区将多个工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一开展建设。
其次，对于闲置和低效利用的厂房等非居住存量房屋，在符合相关要求的前提下，允许有序改建为宿舍型保障性租赁住房。
同时，加强市区联动，分类施策，推动产业园区根据空间资源条件，因地制宜提升园区综合配套服务功能，拓展打通多种类型人才租赁住房的筹措和衔接渠道，满足不同类型产业人才不同生活、发展阶段的居住需求。
例如，松江经济技术开发区目前有12000余套保障性租赁住房，既包括企业利用配套比例自建的员工宿舍，也包括园区配建的一些人才公寓。未来一两年，松江经济技术开发区还将新增3000余套不同类型的保障性租赁住房，满足园区产业人才的需求和产业发展的需要。
加快发展上海保障性租赁住房的过程中，规划和土地支持方面会有哪些具体的政策、举措？
市规划资源局总工程师韦冬表示，上海有关部门正开展《上海保障性租赁住房规划》编制工作，目前已基本形成工作方案。
规划一方面谋划至2035年建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的总体安排；另一方面坚持分区分类差异化引导，“十四五”时期优先保障供需矛盾突出地区，推动保障性租赁住房更高质量、更高水平规划建设。
土地政策方面，上海严格落实国家明确的五条用地路径：一是利用集体经营性建设用地建设。二是利用企事业单位自有闲置土地建设，变更土地用途，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。三是利用企事业单位非居住存量房屋改建，不变更土地用途、不补缴土地价款。四是产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配套建设（原比例为7%），并鼓励将各项目的配套比例集中起来统一建设。五是新出让保障性租赁住房用地。
韦冬表示，今后凡新出让的租赁住房用地，以及新出让的商品住房用地中配建的开发商自持租赁住房（不少于15%），除少量定位与住房保障不符的高端住宅项目外，均应在土地出让合同中明确用作保障性租赁住房。
与此同时，鼓励各区统筹配建面积，在轨道交通站点附近等交通便利区域集中配建。统筹集中配建的保障性租赁住房应当先于商品住房供地，或者同时供地。
推进保障性租赁住房健康发展是一项长期的民生工作，如何在项目审批和资金支持方面给予更大支持？
市发展改革委二级巡视员金瑜表示，主要有两方面。一方面，积极稳妥推进保障性租赁住房项目的核准。2018年以来，市发改委已核准27个租赁住房项目，总投资约354亿元。
一是进一步用好地方政府专项债券。今年年初，国家明确保障性安居工程正式纳入专项债券重点支持范围。当前，上海正在进行明年专项债项目的梳理申报工作。
二是持续用好企业债券。市发改委已推动多家保障房建设运营企业通过发行企业债获得长期资金支持，目前已有16家企业累计发行19支企业债券，实际发行金额约247.5亿元。
三是创新用好基础设施REITs工具。保障性租赁住房项目回收周期长、资金压力大。今年7月，国家发改委将保障性租赁住房纳入REITs试点范围。上海正在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，积极争取项目成功纳入REITs试点。
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