戴德梁行：上海三季度写字楼市场稳中求进 大宗交易市场全年有望重回千亿规模
10月12日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行对2021年三季度的上海写字楼市场、大宗交易市场、零售物业市场、产业地产市场进行回顾和多维度的解读，并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。
在上海写字楼租赁市场成交持续五个季度攀升后，三季度虽出现小幅下滑，但整体仍呈现持续强劲的态势，2021Q3上海甲级写字楼净吸纳量录得39.05万平方米,环比二季度下滑2.48%,甲级写字楼空置率17.5%，环比上季度下降1.3%。本季度，核心区表现良好，净吸纳量环比上扬65.2%，空置率环比下探2.47%。
供应表现来看，三季度，写字楼市场供应加码，共有四个新增项目入市,合计带来29.5万平方米的体量，全部位于新兴区。其中，入市规模蕞大的是虹口区，瑞虹企业天地和中美信托金融大厦合计供应体量20万平方米；普陀区有2个项目入市，分别为国浩长风城及旭辉企业大厦。租金表现来看，三季度上海甲级写字楼平均租金8.11元/平方米/天，环比二季度微涨0.37%；其中核心区为9.29元/平方米/天，环比上扬0.43%；新兴区在优质项目入市的带动下涨幅明显，租金环比增长1.57%，达到6.47元/平方米/天。
行业表现来看，三季度，电子信息科技及金融行业成交继续保持领先，批零贸易行业成交增幅明显。电子信息科技行业成交占比增长，张江及漕河泾依然是热点板块，其次是五角场-新江湾板块，在明确的产业定位导向下无论是租赁市场还是土地市场都较为活跃，细分行业中知名品牌电商、游戏、视频娱乐等企业在热门板块续租和扩租现象明显。金融行业成交活跃，陆家嘴、竹园、北外滩仍是首选板块，这些板块新项目入市迎合了企业整合搬迁需求，典型个案如华润置业及上海地产联合开发项目――陆家嘴滨江中心吸引了融资租赁、证券、基金等金融等企业搬迁入驻。伴随疫情的有效控制，批零贸易行业成交占比上扬，交易板块多点分布，其中南京西路、淮海中路传统商圈成交数量较多，而在新兴区的新入市的综合体项目吸引了品牌快消品企业搬迁入驻。
戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英表示:“展望未来，预计四季度整体供应或将放缓，核心区承压相对较小，新兴区供求压力持续不减。目前，京沪渝杭穗深六城试点营商环境创新，进一步破除区域分割和地方保护，取消对企业跨区域经营不合理限制，打破城市壁垒后未来企业落户将更为便捷。行业发展来看，今年前八个月上海社会消费品零售总额保持稳步增长，在商业数字转型方案实施及国际消费中心城市培育的积极政策导向下，有助于推动电商类及IT网络技术服务型企业以及快消品企业发展壮大，从而带来对办公市场新的扩张需求。另外值得注意的是，伴随体育十四五规划出台，上海将建成全球著名体育城市将推动体育产业下体育制造及相关企业新需求。”
2021年前三季度上海共录得61宗成交，总金额达833亿，其中第三季度成交共20宗，总交易金额为531亿，交易活跃度同比、环比皆有大幅提升，过往两年内被抑制的投资需求在今年第三季度起被逐步释放，上海房地产大宗交易市场也有望在三年后首回千亿规模。
关于买家类型，截至三季度，上海投资型交易已录得534亿，相对于自用型交易，投资型交易占比在上半年基础上进一步提升至64%；在29宗投资型交易中，社区商业/购物中心/商铺等零售商业资产成交共8宗，总金额近364亿，这主要得益于悦荟资产包和凯德资产包内3处位于上海的购物中心成交，总计交易对价突破300亿。自用买家方面，企业购楼趋势延续，政府及其投资平台看好商办，政府类买家大多偏好于交易对价在10亿以下的写字楼，大虹桥板块为热点区位。此外，得益于频繁的自用企业购楼交易和险资的“大幅手笔”，三季度内资买家进一步拉开与外资投资者的差距，进而保持领先。
资本化率方面，自2018年起，上海物业资本化率持续上扬，投资者对于市场风险持谨慎态度。截至本季度，上海各类型物业资本化率与上半年基本持平，依旧维持核心区域甲级办公楼4.2%、非核心区域甲级办公楼4.4%、商业4.3%、园区研发办公4.8%的水平。
展望四季度，戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示：
上海市场将迎来全面复苏，今年上海大宗交易市场总成交金额有望突破千亿大关；
由于上海办公市场短期内租金上调空间有限，未来投资型交易的物业类型将进一步分散化，打破以往以办公为绝对主流的趋势；
2021年前三季度，上海市社会消费品零售总额和居民可支配收入分别同比增长30.3%，以及10.3%。在坚实的基本面支撑下，三季度上海零售物业市场表现活跃。本季度，上海共6家购物中心开业入市，分别是位于虹口区的万泰广场、北外滩来福士和瑞虹天地太阳宫，位于浦东新区的前滩太古里和康桥新田360广场，以及位于崇明区的崇明万达广场二期，新落成的零售物业推升上海中高端购物中心总存量达到1,994万平方米。
三季度，上海优质零售物业市场需求旺盛，众多业态的零售商持续扩张，不断有各式首店与国际品牌体验店进入上海零售市场。净吸纳量录得约60.7万平方米，主要受六个新增供应项目开业即接近满租，以及成熟购物中心内的租户和业态调整所推动。上海整体空置率环比小幅上升0.1个百分点，至9.4%。奢侈品、餐饮以及生活类零售品牌为蕞主要的市场需求驱动力，以及若干国内外品牌升级或开设新的体验店以提供多种产品系列成为流行趋势。例如，国际知名品牌Prada于乌中集市开设烟火气集市pop-up；知名咖啡品牌Seesaw于铜仁88开设其首家想象力中心（日咖夜酒）概念店；国际会员制仓储超市山姆全亚洲蕞大旗舰店于9月在外高桥600648）正式开业；优质开发商开设的场景化主题式集市，以及上海顶尖高奢商业体前滩太古里的开业。
本季度，受新兴商圈内新开业的零售项目其具有竞争力的租金拉低所致，上海中高端购物中心首层平均租金报价环比下降0.5%。尽管如此，核心商圈内的优质零售物业租金仍持续上涨，主要是由于其高出租率、销售额的增加和租户的调整。核心商圈，平均首层租金报价环比上升0.4%至人民币1,985元/平方米/月。
戴德梁行华东区商业地产部董事魏建历表示：“未来几年，鉴于新增供应项目将具有更优质的购物场所塑造和更多元化的品牌组合，上海优质零售物业市场将进一步优化升级。得益于上海五大新城规划和区域内不断增长的中产阶级居民数量，新兴商圈将会迎来更多优质零售项目。由于新兴区域未来供应项目的租金具有竞争力，预计上海整体市场的平均租金涨幅有限。”
三季度华东物流市场持续向好，租户变动较小。3PL、电商为上海高标仓库市场主要租户，整体市场表现平稳。环沪地区受上海高标仓库市场外溢影响，租户表现活跃。江苏地区制造业租户问询增多，消费类客户仍为高标仓库市场吸纳主力。杭州、嘉兴地区高标仓库租赁市场趋旺，浙南地区温州租赁市场持续向好。上海高标库总量为884万平方米，平均租金为48.37元/平方米/月，全市高标空置率为4.6%。上海未来三年供应总量为261万平方米，将近70%的未来供应来自于金山。
后疫情时代，生鲜电商、社区团购需求持续加强，冷链投资商加速布局华东地区核心地段。冷库标准进一步提升，对温度管理、环境卫生和服务响应速度的要求更加严苛。冷库传统的三大温区温度跨度较大，现冷库温度的波动小于两度。由于防疫要求，冷库应设置单独存放货物的区域，消杀的场地和设备。为满足消费者对生鲜食品新鲜度和品质的需求，冷库服务响应速度加快，冷库维持24小时作业，并且出库时间要求控制在两小时以内。冷库软硬件的标准化成为市场风口。
戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示：“三季度，华东地区高标仓库市场一手和二手项目交易表现活跃。越来越多的外资三方物流公司开始投资拿地（如DB Schenker、DHL、亚冷等）。政府对拿地税收要求增强，要求企业进行产业导入，开发商和投资方的投资难度增加。受供地紧张和需求旺盛影响，优质物流资产项目收益回报率提升。”
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