杭州出台工业用地新政：50亩以下不能分期建
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工业用地的准入门槛将进一步提高，监管将更为严格；对工业企业节约集约利用土地水平的考评将更为科学，且奖罚分明，这是杭州市政府日前转发的市国土资源局《关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见》(以下简称《若干意见》)透露出来的信息。上述举措的出台，也意味着杭州工业用地掀开了节约集约利用的新篇章。
适当提高工业项目投资强度、土地开发利用强度、投入产出率标准，同时对加大存量厂房和地下空间开发利用进行鼓励，此次《若干意见》的出台对我市工业用地节约集约利用的导向性十分突出。
在充分考虑到我市经济长远发展的前提下，《若干意见》在坚持略高于省定标准、与长三角同等城市持平的原则和与实践操作相衔接的原则的基础上，适度提高了杭州市工业项目投资强度。其中，杭州市区(含萧山、余杭)国家、省级开发区工业项目以及一般工业功能区和其他地区工业项目用地投资强度按省定标准提高了25%(其中市区范围内搬迁企业提高比例为20%)，考虑到区域经济发展水平，富阳、临安、桐庐、建德、淳安工业用地投资强度标准制定了相应区域修正系数。
同时，《若干意见》从容积率、绿地率、配套设施用地比例等指标方面对提高工业用地的开发利用强度进行了具体规定：生产工艺无特殊要求的项目，工业用地容积率一般不得低于1.1，应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房；企业行政办公及生活服务等配套设施用地不得超过项目总用地面积的7%。同时，《若干意见》还头部次明确了工业项目投入产出要求。规定工业项目在投产后的头部个完整生产年度内投入产出比应达到1∶1以上，亩均工业产出值要求达到各级开发区规定要求。对没有达到要求且能核减用地面积的，各级开发区将核减并按原出让价格收回；不能收回的，在限期追加投资、提高土地产出率后，才能办理房产登记。
为防止企业圈占土地，避免土地闲置浪费，《若干意见》还规定用地面积在50亩(不含代征面积)以下的工业项目一般不得分期建设。对用地规模较大的建设项目，允许分期供地分期建设，并在前期给企业预留一定的发展用地。如果企业首期用地按规定建设竣工并通过评价考核，便可向有关政府部门申请预留发展用地。预留发展用地的预留时间根据项目情况，一般不超过一年半，这也为企业的后续发展提供了一定的用地保障。
值得一提的是，《若干意见》还坚持原则性与灵活性的统一，充分发挥政策的引导性功能，比如对经依法批准新建、改建、扩建的工业项目，增加建筑面积的不再计缴出让金；在保障人防、城市公共安全设施建设和消防要求的同时，工业项目开发建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，建设用地单位可申请办理地下空间的土地使用权登记。同时，政策又对工业用地门槛提高后，对于投资强度暂时不符合要求但经各级开发区管委会或区、县(市)政府评估具备较大发展潜力、总投资额低于1000万元的工业项目和适合多层标准厂房生产的工业项目鼓励进入多层标准厂房，但不予单独供地，为一些有较好发展潜力的小型工业项目留下了发展空间。
工业项目列入产业导向目录，允许进入杭州，但在其建设过程中，还要按规定规范用地。《若干意见》对工业项目的规范用地作了一系列细致规定，突出政策管理刚性，可操作性强。
为促使企业规范用地，拿到土地后尽快开发利用，避免土地闲置，《若干意见》对工业项目动工和竣工期限、用地指标未达到约定标准的违约处罚等首次做出十分明确的规定。如规定工业项目一般要在《出让合同》签订之日起6个月内动工，蕞迟不得超过12个月；竣工期限一般为《出让合同》签订之日起两年。如果受让人超过合同约定的日期未按期动工或未按期竣工的，每延迟1日，将按不低于土地出让金总额的0.5%。缴纳违约金。再如，项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到约定标准的，工业用地受让人将要求按实际差额部分占约定标准的比例，支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金，多项指标违约，累加计算违约金。而工业项目的绿地率、相关配套设施用地所占比例等任一项超过约定标准，受让人要按相当于土地使用权出让金总额的0.5﹪，支付违约金，并要自行拆除相应绿化和建筑设施。
同时，《若干意见》明确规定工业用地出让要严格执行国家和省政府出台的工业用地出让蕞低价格标准，并首次明确了工业用地二级市场流转机制和退出机制，为实现工业用地有效利用提供了长效机制。文件规定，工业用地出让后十年内，确需进行土地使用权转让的，开发区、功能区管委会或政府土地储备机构作为头部收购人，按原出让价(不计息)收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购；十年后转让的，按市场评估确认价收购。若头部收购人放弃收购的，土地可转让给满足所在区域对新进项目相关考核要求的工业企业。另外，工业用地要改变土地用途将被严格控制，如果城市规划明确可调整为经营性用地的，由土地储备机构统一收购储备，重新进行公开招标拍卖挂牌出让。
此外，对工业标准厂房的开发建设，《若干意见》在原有相关文件的基础上进一步明确规定，无行业特殊要求的，原则上都必须建3层以上(不含3层)的标准厂房，容积率应大于1.3，规划设计条件允许的，还可适当放宽建筑限高。
工业项目竣工投产后环境保护政策的落实情况、亩产效益如何等，都是决定用地企业被奖还是被罚的依据。《若干意见》明确，各地要建立对工业项目评价考核制度，加强对工业项目竣工投产后土地利用的监管。
工业项目竣工投产后，对其产业的先进性、节约集约用地水平等相关考核，《若干意见》都做出了具体规定：考核在项目按规定要求竣工，设备全部安装完成，并投入生产或试生产一年后进行；由市工业项目推进领导小组办公室组织相关部门开展评价考核；具体考核内容包括企业产业政策执行情况、投资情况、土地产出效率、环境保护政策落实情况以及容积率、绿地率、建筑密度、开竣工时间、配套办公及生活服务设施用地比例等指标和要求。根据考核情况，奖优罚劣，评价考核优秀企业，将享有申请新项目、扩大投资生产用地规模、享受招商引资优惠政策方面的优先权；评价考核不合格的，按照约定的相关条款承担违约责任，在限期整改达到要求后重新申请评价考核，且在此之前不得申请新项目或扩大用地规模，招商引资有关优惠政策也被限制或取消。奖罚分明的评价考核体系的实施，促使一批占地少、投入大、产出高、缴税优秀企业获得更大的发展空间。
同时，《若干意见》对已批未供土地、工业闲置土地及空闲土地的加快盘活，也做出了十分具体的规定。如对工业闲置土地，明确规定超出出让合同约定的开工日期满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，按土地出让金20%收取闲置费，并责令限期复建；对逾期不复建或从批准之日起满2年未开工建设的，政府依法收回土地使用权。
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