杭州发布企业自持商品房屋租赁管理通知杜绝房企打擦边球
自从2017年4月杭州开始推出“限地价，竞自持”的土地竞拍规则，这一年多来，杭州市区共有92宗地块出现了竞拍自持比例的情况，合计自持面积达191万平方米。不过迄今为止，绝大多数地块均未上市。这其中，除了开发商与限价博弈的因素外，还有一个原因就是之前关于地块自持部分的设计、建造等方面缺少具体的标准和操作准则。
日前，杭州发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（以下简称《通知》），细化规范自持商品房屋的管理，强化后续租赁的监管。《通知》中亮点甚多，钱报记者就此专访了杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭。
去年3月24日，萧山市北两宗地块均以楼面价超30000元/平方米的价格出让，创下当时钱塘江南岸地价新高，当晚土拍新规出炉，溢价率达70%时转入竞报自持比例。
去年4月，杭州市国土资源局与市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，首次提出“土地出让时，通过竞投自持比例确定自持用于出租的房屋，应全部对外租赁，不得销售或转让；单次出租蕞高期限为10年；如遇特殊情况产权整体转让的，规划用途不变”，明确了自持规则。去年4月26日，联发以现房销售、自持20%的条件，拿下桃源地块，成为首个涉宅自持地块吃螃蟹者。
同年8月，《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（以下简称《细则》）出台。《细则》明确了实施范围和监管措施，并确定市住保房管部门应参与企业自持商品房屋项目的竣工验收，符合条件的出具《自持商品房屋验收确认书》。而此《确认书》作为单一产权申请办理不动产登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”。情节严重或拒不整改的，作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。
金凯杭说，虽然《细则》中也提到“分期开发的项目，首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋，并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步交付”，但是这个“不低于”具体怎么衡量和把握，却没有明确的标准。因此有些开发商就会先动工地块中可售商品房部分，对于自持商品房部分的建设能拖则拖。“这次新出台的《通知》，是对之前《细则》更进一步的细化和升级，界限明确，可操作性强，确保后续操作的规范。”
比如《通知》明确规定了自持商品房屋建设进度的确定标准：如果是一次性申领预售证的项目，申领预售证时，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）；如果是分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）。
这就保证了房企自持商品房的开发建设不会滞后于可售商品房，也保证了未来杭州租赁房市场上的供应稳定充分。
《细则》中提到，“杭州市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的管理和监督，参加上城、下城、西湖、江干、拱墅五城区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作；滨江、经济开发、大江东、萧山、余杭、富阳、临安区住保房管部门负责对本辖区自持商品房屋的管理和监督，参加本辖区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作，参加情况报杭州市住保房管部门备案。”
金凯杭解释说，房管部门直接参与自持商品房的前期设计阶段，主要监管4个方面——
“一是确保自持商品房与可售商品房的同步设计；二是严格审核相关合同和实施方案，确认自持面积一平方米都不能少；三是对自持商品房做好用途把关，只要涉宅地块，自持部分必须开发为住宅，比如有些商住地块，就要防止开发商打擦边球，用商业开发来冲抵自持部分；四是做好自持商品房的位置把关，自持商品房必须集中有序，不能全部零散地分布在各楼层各楼幢，之前有房企试图将自持商品房分布于小区各楼幢的边角料位置，这是不允许的。”
《细则》中规定，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。此外，开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。
金凯杭说，之前，全国头部个自持商品房租赁项目、位于北京的万科翡翠书院，在对外出租时，如果租户租住10年，需要一次性付清10年租金180万，这不免有变相“以租代售”的嫌疑。这次杭州出台的《通知》，按照租房市场上普遍通行的租金一年一付的方式，规定单次收取租金的期限不得超过1年。“并且还规定了企业向租户收取的费用类型，除了押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，不得向租户收取其他费用，防止变相涨价。”
金凯杭说，在保证自持部分商品房屋是按照合同等规定足额配置的基础上，对于自持部分商品房的具体户型面积，目前并不作强制要求。“每个自持商品房的户型、面积，开发商可以根据该地块自身特点来决定。大体上分为两种：小户型可以用作于单身公寓的形式出租；大户型可以满足家庭为单位的租户，也可以拆分成N+1合租的形式对外出租。”
钱报记者了解到，目前已经有龙湖、宋都、金地等几家项目进度较快的开发商，向房管部门咨询后续手续怎么办理。比如已经定下案名的金地宋都都会钱塘，就是金地在去年8月14日拿下的下沙大学城北地块，这也是杭州取消土拍“现房销售”后出让的首宗宅地，当时金地以含23%自持的条件竞拍成功。
而同一天被融信拿下的庆隆地块，含3%自持，目前案名定为古翠隐秀，据悉其自持部分将引进高端服务式公寓。
中房数据资源中心企业咨询师陈焕春认为：“发布的时机刚刚好，正好有些项目即将要上市。”
对于此次杭州对租住期限和租金的收取上都做出了向消费群体倾斜的规定，她表示赞同。
同策研究院首席分析师张宏伟认为此次《通知》的发布可能会引起开发商在拿地逻辑上的改变。这次杭州明确规定了自持部分只能是住宅，而且也明确了建筑周期，规定项目在拿预售证的时候，自持商品房屋建设进度须达到50%。“之后拿地的企业，可能要算好账，会更谨慎拿地。”
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