2022年杭州第三次集中土拍在今天落下帷幕，共计19宗涉宅用地，狂揽430.6亿。

　　其中，绿城及关联公司拿下3宗地块，总价达到95.4亿笑到了最后。

　　滨江虽没有今年一拍、二拍的豪横，但在今天上午正常报价环节颗粒无收的情况下，在下午的一次性报价和摇号环节中运气爆棚，豪掷逾69.1亿获取了钱二两宗、艮北一宗共三宗宅地，在数量上与绿城持平。

　　另外13宗地由之江城投、杭州地铁各兜底两块，万科、保利、中豪、坤和、华润、杰立、圣奥等各取一宗。

　　我们先不判断绿城、滨江拿地的决心和信心，先感受下杭州房产市场温度，杭州楼市走向基本两个板块基本就有数了：一个是拥江板块的顶流江河汇、南星——奥体组合；

　　一个就是数字产业核心未科，而拥江一线全部出现断档、空档期，意味着未科的市场信号作用愈加明显。

　　当然其他感知冷暖的参照物还很多，例如2万级的大江东；3万级的勾庄、市北；4万级的艮北、5万级的滨江、6万+钱二……但这些红粉盘板块似乎不约而同的述说着“红盘变粉，粉盘变一般”的事实。

　　但无疑未来科技城的顶流红盘杭珹未来中心最后一开警示作用还是十分明显，虽然有申花、勾庄分流，但杭珹未来中心开出了唯二的不限售、不排社保的盲盒（另一次是198-240㎡纯大户型）；

　　还有申花的杭樾润府最后一开仅1222组家庭登记，还有中签率越摇越高的绿城勾庄海棠三子……

　　种种迹象表明，虽然这只是短期的市场走势，但经济面的疲软，收入水平和工作岗位（特别是数字、服务业）的收缩；消费的乏力、预期的难以预料，意味着整个市场确实已经入秋。

　　如果说新房市场是土地市场的先导，土地市场何尝不是新房的映射！今天杭州第三次集中土拍新房传导给土地市场的信号十分明显。

　　与市场最紧密的开发商在本次土拍表现出哪些动作，会释放出什么样的信心和信号呢？

　　信号一：巨无霸、综合体项目冷遇，国企背景兜底

　　之江未来社区地块由之江城投兜底，星桥3号线上盖两宗地由地铁公司兜底。

　　信号二：主城+改善热盘红点板块热度不减

　　占总量72%份额的11宗地块仅一上午轻松成交；8宗地块：钱二3宗，申花1宗、未科、艮北、下沙、西兴等地块竞争激烈，进入下半场线下摇号；

　　与摇号市场相同，开发商布局改善型板块、热点红盘板块的道理显而易见，有城市中坚力量，中高收入人群兜底，有旺盛的需求，板块稳定性和项目利润率、流速明显更好。

　　共有5家房企在原有项目板块基础上再次加仓。

　　滨江继栖江揽月轩、观翠揽月轩之后再拿钱二两块地；

　　华润继杭樾润府及独自操盘的华丰综合体地块后，再添申花北华丰造纸厂南地块，成为名副其实的拥有三个地块（含合作）申花地王，而本地块1.5的低容低密属性，非常适合做标杆项目，这对于华润来说是除了综合体外，提升品牌的一次绝好机会；

　　绿城在茗春苑之后再次拍得龙坞地块，慧园、沁园之后再入申花；招商继运晓花望府之后的再次加仓康桥；保利则在华丰都和轩南面一路之隔再添一块地。

　　而纵览本次土地出让，政府在地块选择上也释放了这些信号。其一：按需分配，聚焦主城；

　　本批次挂牌地块向主城收缩，主城区共13宗地块，占比高达68%；郊区供地大幅减少，余杭区从二批次的10宗减少至1宗，曾经的供地主力萧山、富阳、临安等面临较大的去化压力区域市场，全部缺席。

　　本次推地结构的调整，有利于实现新房市场整体的供需调节，从而达到平衡，尤其是给高库存区域创造了去化窗口期，这背后是调供需、稳预期的目的。

　　本次推地板块除下沙大学城北之外，均为摇号板块，尤其是钱二、申花、之江、闲林、西兴等板块，是杭城目前当之无愧的网红板块，购房兜底需求旺盛；

　　从库存来看，之江、杭钢新城、华丰、乔司、龙坞景区等存量较少甚至断供，随着新地块上市，板块内不仅供需趋衡，而且一波自住需求有望得到释放。

　　信号三：10板块诞生新的限价，有升有降，限价调整更为精细化；

　　本次挂牌涉及14个板块，其中有10个板块诞生了新的住宅限价，限价调整愈加精细化。

　　钱江新城二期本次再推出3宗地块，成为今年当之无愧的数量、总价地王；

　　其中四堡七堡单元JG1403-39、40地块为紧邻地块，住宅限价被定为65800元/㎡，也成为了钱江新城二期板块的第六个限价点，并从西向东形成了69800-67500 -66000 -65800 -53000 -51000元/㎡的限价体系。

　　钱江新城二期、申花限价体系细分更为精细。申花板块天荟马路对面的地块限价55000元/㎡，华丰造纸厂南侧低密小地块限价为50840元/㎡。由此，申花形成了55000-50840-46200元/㎡三挡（其中中间档为低密）的限价体系。

　　星桥、乔司、下沙金沙湖小幅上涨，突破限价。星桥、乔司两大临平刚需板块限价分别为28200元/㎡、28940元/㎡，较之前限价分别上涨了1890元/㎡和2340元/㎡，星桥主要与本次推出的地块相对较低的容积率有较大关系，乔司则是空窗期后的跟涨；金沙湖微涨500元/㎡。

　　另外，西兴、笕桥、闲林非核心板块，限价均有不同程度的下调。

　　笕桥本次挂牌地块限价35000元/㎡，较前期限价水平下调了7640元/㎡，下降幅度较大，但位置是最大的原因，也无可厚非；

　　西兴地块限价49300元/㎡，较之以往51500元/㎡下降2200元/㎡；闲林地块也下降了1000元/㎡，究其原因与地块本身小区位和地块质量有关。

　　目前来看，本次土拍结果跟网传地块报名情况基本吻合，基于市场走势、房企拿地意愿、地块素质、总价等多方面因属考量，竞争最强的依次为：

　　滨江、拍得的钱二沿江地块，其次是西兴地块、钱二栖江揽月轩西边地块&滨江艮北、华润申花华丰造纸厂南，实际上这几块地也确实是本次土拍的宝藏地块；

　　而两块地合计总价40亿+的星桥地铁车辆段（车辆段并无地铁优势）上盖；之江未来社区一宗59.2亿，一宗61.6亿的商住地块，在国家三道红线、双限下项目利润摊薄情况下，运营如此大的商业综合项目确实需要勇气和实力，最后国企兜底也属正常。

　　杭州大概率要上的第四次集中土拍还会出哪些地块？富阳、临安及萧山外围流摇、甚至无法售罄的大库存板块，流拍都属于正常；

　　没有压箱底的土地、以及政策上的适当放松和调整来做压舱石，个别流拍都不无可能，毕竟市场、板块分化越来越严重。

　　要说目前土地、新房、二手房情况下适不适合买房，可以明确的是：有政府限价兜底，好的板块新房依然会和二手房有倒挂，依然能穿越周期，新房的窗口期依然存在。

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