杭州土拍规则简化！实探撑起杭州土拍门面的4宗地块周边二手房已经发生变化
10月28日，杭州第四批地公开挂牌，地块数量锐减至8宗，将于11月29日集中出让。
不同于前几批次，这批地块采取“限房价、限地价 摇号”的方式出让，取消了溢价10%封顶后的“一次报价”环节，上限溢价率也改为12%，上限有效报价企业数量超过1家，就直接摇号。
此次8地块，总出让面积431亩，总建筑面积49.7万方，总起价91.2亿元，仅上城区（1宗）、萧山区（4宗）和富阳区（3宗），三区有土地供应，其余7区纷纷缺席。
萧山区挂牌4宗地块，出让建筑面积24.1万方，总起价50.7亿元；上城区1宗，总起价24.6亿元；富阳区3宗地块总建面19.4万方，总起价16亿元。
虽然土地不多，但是此次集中供地依然有值得开发商挤破头争抢的热门板块地块，比如关注度较高的钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-12地块，钱江世纪城宝地世纪城核心区单元SJC0204-01地块、世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块。此次供地，钱江世纪城一口气挂出来三宗地，算是撑起了这场土拍的整体颜面。
昨天，凤凰网房产杭州站就兵分夺路实地探访了这些重点地块，从地块本身和侧面的市场环境解读地块的价值。
地块名称：四堡七堡单元JG1402-12地块
精装限价：66000元/㎡（精装标准6000元/㎡）
地块四至：东至规划御五路，南至四堡七堡单元JG1402-15地块，西至规划观潮路，北至规划绿化。
钱江新城2.0宝地成了主城区“最后的火种”。
本次计划出让的四堡七堡单元JG1402-12地块，位于栖江揽月轩西侧，上个月拍出的四堡七堡单元JG1402-15地块北面，是整个钱江新城2.0板块最靠近彭埠互通枢纽（空港高架路、钱塘快速路交汇处）的住宅地块。
与栖江揽月轩、四堡七堡单元JG1402-15地块一样，四堡七堡单元JG1402-12地块也是精装限价66000元/㎡（含精装6000元/㎡）。不过，该地块与彭埠互通之间仅隔一处规划绿化，未来，高架车流产生的低频噪音或难以有效隔绝。
四堡七堡单元JG1402-12地块最大的惊喜，莫过于它1.9的“板块最低容积率”，这也是钱江新城2.0板块目前仅有一块容积率小于2.0的住宅用地。
相比之下，栖江揽月轩、四堡七堡单元JG1402-15地块容积率均为2.4，而地块容积率越小，相应的建筑密度、建筑楼层、楼间距等数值越出色，住户居住体验也能随之升高，也更适合做纯粹改善属性的居住产品。
今年第三次集中土拍场上，四堡七堡单元JG1402-15地块经26轮报价进入线%。此次地块出让面积为32272㎡，略大于四堡七堡单元JG1402-15地块（27249㎡），整体形状规整度尚可，不出意外又将是一宗摇号定胜负的热门地块。
上个月底，四堡七堡单元JG1402-12地块以东约300m，江华玺云首开232套房源，吸引1201户购房家庭参与摇号，整体中签率19.32%。目前，杭州新房市场处于低谷期，但钱江新城2.0摇号热度未见消退，可见，这个板块在高端改善市场仍备受认可。
只不过，在该地块西北方约450m处，已领出全部房源的会潮悦府，精装限价仅46500元/㎡。两盘相差不到500m，精装限价竟差了近2万/㎡，不知未来进入二手市场后，会潮悦府是否会因这位“准邻居”身价倍增？四堡七堡单元JG1402-12地块又是否会因近城东新城的区位距离，而限制自身在二手房市场的“价值潜力”？
作为钱江新城2.0“6字头”高端住宅板块，目前，四堡七堡单元JG1402-12地块周边仍处板块开发初期，成型小区集中在钱江东路近地铁御道站一侧，有御道家园和悦荣湾。
贝壳找房上，悦荣湾由于刚刚交付，暂未有房源挂出，御道家园有2套65㎡两房在售，单价仅5万/㎡ 。板块内安置房回迁房的二手房可比性不高，不过，西侧三堡板块有较多次新房，例如，单价8万/㎡起的中海御道，9万/㎡起的绿城留香园等，这也是杭州富豪们看好钱江新城2.0的底气所在。
地块名称：世纪城核心区单元SJC0204-01地块
精装限价：46000元/㎡（精装标准4000元/㎡）
地块四至：东至经九路，南至海清路，西至奔竞大道，北至民祥路。
世纪城01地块，周边全部是“明星”，这是绝对的“宝地”！
地块位于奔竞大道和民祥路交叉口的东南侧，西侧一路之隔是滨江星翠澜庭，向南直面杭州SKP，步行也就300米左右，摇号场上的热盘星潮映象府，也就在隔壁；往北1公里左右，即气势磅礴的亚运村。
区位上，世纪城01地块几乎无可挑剔。从钱江新城过庆春隧道，出了隧道口左转即到，门口的奔竞大道往西直通奥体博览城、滨江区政府，而毗邻的市心北路直抵萧山城区。
高能级的城市核心区，商业配套自然是不愁的。家门口的SKP若是逛厌了，奥体印象城在直线公里范围内，过个江一首歌的时间便能到华润万象城搞定，顺便还能在来福士享受一顿饕餮盛宴。想要慢跑健身，西侧1公里左右的钱江世纪城公园，将是最好的选择。
以上，或是世纪城01地块未来业主的日常，这让站在宝地上畅想的小凤凰羡慕不已。地块呈三角状，当前还未完全平整，上面有一排树整齐排列，地块旁边一条钱塘江支流绕过，日后的视野与景观资源不错。
站在地块上向周边望去，除了北侧几块空地，周边的城市界面基本成型，望京、博地中心、山水时代大厦等高楼林立，新建楼盘星翠澜庭外立面已呈现，星潮映象府已褪去“绿皮”。
今年以来，世纪城核心区未有地块出让，早一批供应便是星翠澜庭、星潮映象府。相比这两盘45000元/㎡的精装限价，世纪城01地块上涨了1000元/㎡，限价为46000元/㎡。
不过即便限价上涨，也丝毫不会影响地块的“火热”属性。
同在奔竞大道上的“奥体三兄弟”，二手房成交价在7万/㎡，像创世纪刚成交了一套约140㎡户型，单价7.2万/㎡，龙湖天璞一套108㎡户型成交价达7.8万/㎡。超高的倒挂，必然趋势购房者的争相竞夺。
这宗宝地能够落入谁家，值得期待！
精装限价：46000元/㎡（精装标准4000元/㎡）
地块四至：东至环路，南至盈丰街，西至经十四路，北至鸿宁路。
世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块靠近市心北路，距离地铁2号线飞虹路站B口直线米，沿着利丰路向西，大约2km就是奥体中心，交通优势比较明显。
同样是46000元/㎡的限价，地块周边的城市界面和地标浓度，远不如SKP傍身的那宗。西侧的宝信大厦涵盖宾馆和龙湖冠寓，再往西走200米就是新市民公寓，附近租客较多。
地块现状/图源：杭州市自然规划网上交易系统
地块距离沪昆高铁直线米，小凤凰感受了一下，能看到疾驰的列车，但噪音影响不大。
目前，周边还没有大型的商业配套，主要依靠附近公寓的底商。不过，未来，项目一路之隔的新世界环球中心建好后，预计能引入一些大型连锁餐饮。
地块的建筑面积约8.6万方，容积率2.8，大概率只能做成纯高层产品。区域内新房几乎以大户型为主，按照套均面积160㎡计算，后续大概有530多套房源。
虽然有人说地段“不值”46000元/㎡，但毕竟有奥体光环加身，不远处的澄品二手房有过8万元/㎡ 的成交价，终归还是不缺客户的选手。
精装限价：39000元/㎡（精装标准4000元/㎡）
地块四至：东至经三十一路，南至规划道路纬三十路，西至萧山农业大厦，北至规划用地XSCQ0404-0809。
沪昆铁路划开了宁围与钱江世纪城的东西界限，市世纪城南单元XSCQ0404-11(1)地块恰好位于铁路以西，因此在板块划分上仍然属于钱江世纪城，限价也在宁围与核心区之间，43000元/㎡。
地块在江南名城小区东侧，距离振宁路站直线分钟就到了，是钱江世纪城三宗地中最纯粹的“地铁项目”。
附近商业配套也比较齐全，除了没有大型综合体外，临近的萧山农业大厦、江南明城、佳境天城、港汇中心底商开得满满当当。包括星巴克、麦当劳和三四家品牌奶茶店，还有健身中心、早教班等，足够支撑日常生活。
但地块最大的问题是，离铁路轨道太近了，直线多米。中午时分，小凤凰掐着表统计，十分钟内就跑过10趟列车，还包括两辆绿皮火车，后期噪音困扰较明显。
地块周边最近几年交付的小区并不多，万科大家世纪之光比较有代表性。
贝壳找房上，世纪之光有118套房源挂牌，89㎡三房两卫户型，挂牌价在5.1—5.7万元/㎡不等，实际成交价在5万元/㎡左右。
佳境天城LOFT户型挂牌价5万/㎡出头，100—150㎡的平层，均价在3.8—4.5万元/㎡。
【责任编辑】张文静(PO408)
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