REITs周报杭州和达高科产业园REIT的底层资产情况
上周公募REITs下跌为主，园区类资产平均下跌1%左右
上周17支公募REITs以跌幅为主，产业园与物流园类资产REITs全部下跌，产业园跌幅在0.84%~1.39%之间，结合半年报来看，园区租金收入下半年将继续缓释疫情影响，因此未来走势仍不明朗，近20个交易日年化波动率在10%左右，年预计分派率分别为：张江光大2.76%、中关村2.96%、蛇口产园3.13%、东吴苏园3.4%。
受少1个交易日影响，上周成交额及换手率进一步下降，整体成交额10.05亿元，较前一周下降23.4%，平均日均换手率1.038%。4支产业园REITs平均日均换手率0.748%，活跃度为最近一个月最低。
江浙沪联合发文，鼓励7大基础设施领域发行公募REITs
9月15日，上海市人民政府、江苏省人民政府、浙江省人民政府印发《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》的通知，通知中围绕存量资产盘活指出：推动示范区基础设施REITs联动发展。支持示范区开展部分重点存量基础设施项目联合运营，积极争取在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、旅游等基础设施领域发行REITs产品。鼓励在示范区内合作组建运营管理公司，以资本为纽带打造跨区域项目运营管理新模式。探索建立“长三角REITs培育中心”。
长三角地区有丰富且优质的基础设施资产储备，还有上交所及大量头部券商、基金等服务机构。建立长三角REITs培育中心有利于联动长三角内区域优势，将大量资产和机构组织起来，相互借力，提升整体资产在管理及发行上的专业度，有利于进一步提升基础设施“投-融-管-退”的发展效率、将长三角打造为我国公募REITs最大的资产池。
武汉高科集团公募REITs中介机构选聘开始招标
9月16日，武汉高科国有控股集团有限公司产业园基础设施REITs中介机构选聘公告正式发布，为进一步盘活存量资产，提升运营效率，形成良性投资循环，拟以持有的产业园类资产进行Pre-REITs培育及公募REITs试点申报。
本项目中介机构为符合要求的公募基金管理公司作为总协调人，组成中介机构联合体进行参选，中介机构联合体包括公募基金管理人、私募股权投资基金管理人、资产支持证券管理人、财务顾问。
武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府批准组建的大型国有资产管理公司，是集资产营运与管理、高新技术产业投资、科技园区建设等为一体的国有企业集团。武汉高科是武汉·中国光谷、东湖国家自主创新示范区的产业投资、资产运营和园区建设的主要主体。
东湖新技术开发区和东湖国家自主创新示范区位于武汉东湖之滨，是中国智力最密集的地区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，是首批国家级高新区及中关村之后的第二个国家自主创新示范区，在国家级高新区排名中一般位列苏州工业园区之后，区内沉淀了大量的优质园区载体，本次招标联动私募基金和公募基金看来也是期望在园区资管和资产证券化领域有更长远的布局。
杭州和达高科产业园REIT入池资产简要分析
9月14日深交所正式受理华夏和达高科产业园REIT，在9月20日发出问询函，是目前深交所在排队的唯一一单公募REITs，距离正式发行指日可待。和达高科产业园REIT资产是生物医药类专业园区，位于浙江杭州钱塘新区下沙，总建筑面积20.86万平米，预计基金募集规模13.5亿元。具体情况如下：
和达药谷一期项目是经杭州市科学技术局认定的杭州市级科技企业孵化器，主要用于出租给生物医药、医疗器械类产业等企业作为研发、生产、办公用房及相关配套等。杭州高科技孵化器园是经国家科技部认定的国家级科技企业孵化器，出租给入孵科技企业作为研发、办公用房及相关配套等。
药谷一期的前十大租户收入占比超过20%，主要为园区内3个重要的科研机构租户、和达高科的企业投资孵化基地及生物医药领域的研发中试、医疗设备生产、医药制造等领域企业，总租期在3~5年、剩余年限在1~2.5年左右。市级孵化器及研发机构带来的集聚效应，对于稳定租户及吸纳新租户有一定帮助。孵化器的前十大租户收入占比13%，且租户以小微及众创企业为主、行业比较分散，租期基本在2~3年，与药谷一期形成差异化。
营业收入主要包含租金收入、物业管理费收入、水电费收入及其他收入等，孵化器的其他收入还包含停车费收入和增值服务收入。营业成本主要由折旧摊销、物业管理成本、租赁托管费、及水电费等成本构成构成。随着项目出租率上升，物业运营相关成本整体趋于稳定。
和达药谷一期近三年的EBITDA利润率分别为43.3%、40.1%、56.3%及48.6%，相比已上市的REITs偏低，一个可能原因在于水电费收支计算造成运营成本加大。孵化器近三年的EBITDA利润率分别为90.1%、85.1%、76.7%及61.8%。此外，2023年预测合计EBITDA利润率在并不包含水电费收入情况下仍有提高的空间。
和达高科REIT还将政府补助计入了当期损益，例如孵化器项目作为国家级孵化器每年固定享有国家服务业引导基金、固定资产投资补助及2020疫情爆发以来的稳岗补助，每年合计约165万元左右。还包含2019年获得的2018 年度科技创新创业政策奖励，2020和2021年获得的2020 年第七批杭州市科技发展专项资金（培育高新企业资助）。但尚不确定该项收入是否计算在2022和2023年可分配金额测算中。
资产估值中折现率取值为6.5%，与已发行园区REITs基本持平，根据预测的2022年NOI及估值水平，其平均资本化率为5.31%，均具有一定利好。并且按照测算的2022年11-12月及2023年全年的可分配金额计算，假设募集规模13.5亿元，则预测期内现金流分派率分别为4.53%及4.64%，与已上市资产基本持平。两处资产的平均评估单价为7056元，略低于杭州下沙街道的办公及厂房物业出售水平。
2022年截至6 月 30 日，本次疫情租金减免金额已审核通过约 5,376.92 万元（最终减免金额需根据最终审核情况确定），根据原始权益人出具的《承诺函》，对应金额拟由原始权益人代为缴纳。
新冠疫情等影响下估值假设参数的设定合理性；管理费用收取水平及分配的合理性，尤其是外部运营管理机构的费用收取；有关外部运营机构的激励约束机制；进一步充分评估疫情对项目经营的影响及制定有效应对措施。
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清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
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