杭州楼市：买房少看倒挂
我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下杭州购房答疑内容，来自微信公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：
提问：杭叔，你好，杭州买房，未来孩子要在杭州发展，现在想先买一套房子投资，可以买公寓房吗？预算150万到200万之间，有没有推荐的板块？柯桥住宅这个预算能买到吗？有没有其他的板块推荐的？请给一些买房建议？
杭叔：你好，首先，这个总价可以拿下柯桥住宅，但基本在柯桥郊区，慎重考虑，酒店式公寓不适合投资，都跟不上市场的潮流，当然不是指所有的，少数酒店式公寓还是可以的，但是目前好的都绝迹了，留下来的能有啥好货呢。还有两个更好的选择，如果小孩在下沙上学，下沙大学城背的海宁楼盘可以考虑一下，临平旁边的海宁许村楼盘也可以看看；临安青山湖的房也可以看看，临安是杭州市内不限购的行政区，唯一一个。具体买房选筹，详见知识星球内部，但总之买看准大牌开发商的房子，面积选择更具有流通性的90房三房户型，楼盘里地铁或是城际快线近的蕞好。
提问：杭叔，你好，现在还没有摇号资格，还差10个月满两年社保，大概预算在400-500万，已结婚还没小孩，请问是现在买二手房还是等社保满24个月后去摇新房，如果明年买的话，要不要提高预算一步到位呢？
杭叔：你好，新房相比二手房买房过程比较简单，新房有限价，统一开发，二手房你得话时间和精力去淘。至于是否一步到位，看你的家庭收入和未来持续还供能力，当下的大环境，各方面不确定性高，你要对未来家庭整体收入评估，不能盲目加杠杆，稳妥是不会出问题的。当下你可以多看看二手次新房，城东新城、市北西、艮北新城、未来科技城、勾庄、良渚这些区域都可以关注。
杭叔，你好，坐标杭州投资，目前新房限价，对于杭州来说投资+自住，祥符和万运河新城这两个板块怎么选？
杭叔：你好，这两个板块难以选择的关键就在于两者都有明显的劣势，祥符内部板块割裂严重，被分为三小块，分别是“西祥符”、“老北软”以及“万达区块”。其中“西祥符”是纯居住区，且配套薄弱；“老北软”是相对杂乱的旧改产业园区；仅有“万达区块”具有商圈和品质居住区。在万达区块的冲击之下，“西祥符”和“老北软”除非是有优质学区才能增加板块的价值。运河新城未来的产业和居住规划固然很好，但是生活配套的空缺在短期内是无法弥补的，在成熟度上，运河新城比不上祥符。如果这两个板块必须选一个，还是需要根据自身需求来抉择。自住的话，在中短期内万的祥符更加合适，祥符的生活配套能够满足日常所需；休闲娱乐方面，万达商圈也能满足；生活工作方面，祥符临近核心城区，两者不误；学区也在主城区。运河新城板块未来可期，但买房还是要为了眼下的生活，当下不买未来仍有机会。
提问：杭叔，你好，在下沙有一套公寓，手上另有50万现金。老公在近江地铁站附近上班，如果要卖了这套，置换能兼顾通勤和学区的房子，有什么解决方案吗？
杭叔：你好，沿线的二手房选择余地还有，往北新房很难选。当然，2号线往南还是有楼盘的，像宁围和南部新城都符合你预算，如果能接受，可以去这两个地方摇新盘。要买二手房的话，建议往三墩去。地铁三墩站附近都有四百多万的房子可以选，到沈塘桥的直线距离也很近，价格和生活氛围都还算好。差不多是这样的方向，要么往南，可以摇新房；如果不想过江，就在三墩买二手房。
提问：杭叔，你好，今年买新房的话杭州哪些的板块值得关注呢？蕞好是比较热门未来有发展潜力
杭叔：你好，以下这几个板块值得关注：板块一、下城区文晖板块是一个比较中规中矩的居住区，，未来几年在一些站点落成之后会有一定的弥补，后续新房项目上市也会给这块板块注入新的活力。板块二、运河新城，随着热度的提升，这里摇号难度也越来越高，天北部新城只接受无房户，而拱墅区要打造好板块概念以及教育先行理念，一个不错的地段上加上学区，热度自然就有了，而这里也要重点发展以北的区域。板块三、萧山科技城，这里可以和宁围一起分析，毕竟属于隔壁邻居，亚运村连接萧山科技城的十一号线一旦开通，沿江各板块的联系将会更加紧密，在萧山科技城香港治理综合体开业后，板块利好也即将兑现。
板块四、萧山宁围，大量集中住在供应将会落地宁围总部未来社区，虽然目前还是空地，但是有一定的发展空间；第五、丰收湖板块，不少房企一开始就规划进了丰收湖的布局里，未来还有32号快线的加持。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
提问：杭叔，好，家住杭州，目前跟父母住在一起，名下无房，没有急迫的自住需求，有一些存款，请问要不要先买房？还是先观望一段时间，等房价下跌了之后再买？新房限售五年影响大吗？
杭叔：你好，一直在等房价跌的人往往买不到好房子，如果有这样好的机会，那么现在很多人也不用去疯狂摇号了，并且这个下跌也没有一定的标准，究竟要跌到什么样的程度你才会下手？杭州的房价也跌过，但是越往下跌越没有人买，并且买房也是用来自住，所以限不限售没有什么影响，现在的限售盘很多，没有完全都是投资的，自主需求还是有很大的比例的。因此，现在如果摇到合适的房子就下手吧。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
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