杭州第四批供地规模锐减：8宗地总起始价91亿竞价触顶将摇号
10月28日，杭州市规划和自然资源局发布了本年度第四批次土地挂牌出让公告。此次共挂牌8宗住宅地块，总出让面积约28万平方米，总起始价约91亿元，将于11月29日集中公开出让。与此前集中供地相比，杭州第四批次供地数量锐减。其中，位于上城区的钱江新城二期地块、位于萧山区的钱江世纪城3宗地块较受关注。
中指研究院华东分院常务副总经理高院生认为，今年杭州前三批次土拍成交地块宗数已超过去年，第四批次集中供地主要以补充为主，预计热度较第三批次有所降温。
从杭州第四批集中供地区域分布来看，主城区只有1宗位于上城区的钱江新城二期宅地挂牌；萧山区挂牌宗数最多，达到4宗，其中热门板块钱江世纪城一次性挂牌3宗地块，河上镇挂牌1宗地块；此外，富阳区此次也挂牌了3宗地块。
值得关注的是，相比今年前几次供地，杭州第四批供地数量明显减少，只有8宗，规划建筑面积不到50万平方米。而今年前三批挂牌地块宗数分别为60宗、45宗、19宗；2021年三批次分别57宗、31宗、35宗。
对此，高院生认为，整体上看，2022年杭州前三批次土拍成交地块宗数已超过去年。因此杭州第四批次供地主要以补充为主。这符合今年整体逐渐缩量的推地预期。
对于第四供地在规模上的明显下降，高院生认为，首先是受大环境影响，市场恢复信心不足，房企拿地节奏放缓。房企将重心放在销售端，年底大多发力出业绩保回款，以保证新一轮投资的稳定性；另外，“杭州最近市场有所降温，有效需求不足。”
值得一提的是，财政部日前印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》提出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
在高院生看来，这一针对土地市场的规范也在影响着杭州土地市场的供应。
杭州第四批集中供地不仅规模下降，土拍规则也有所调整。
据杭州市规划和自然资源局官网显示，此次挂牌出让宗地设定土地上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。
而此前杭州出让规则是采用“限房价、竞地价、定品质、线下一次报价+摇号”的方式，一次性报价阶段确定报价第二高者为竞得人，若有2个及以上竞买人投报金额第二高报价的，通过现场摇号方式确定竞得人。
对此，高院生认为，本次土拍政策的调整是将过程简单化，确定性变得更高，对于拿地意愿足、资金实力强的企业也更为有利，资金实力强劲的企业能够掌控地块后期的开发风险，对于交付也有一定的保障。
“而在之前‘一次性报价、次高者得’的规则下，企业拿地博弈性较高。”高院生如是说。
此前的9月15日，杭州结束了第三批集中供地，当天出让的19宗涉宅地块全部成交，总成交价430.6亿元，平均溢价率5.13%；推出的19宗地块有8宗竞价达到上限进入一次性报价阶段，占比达42.1%，保持了比较火热的态势。
而从杭州此次供地的供应结构来看，高院生预计，第四批次拍地整体热度较三批次有所降温，但是钱江新城二期、钱江世纪城等热门板块的地块仍然会有企业争夺。
此外，从前三批次拿地企业性质来看，杭州对民企有着较大吸引力，尤其是浙江本土民营企业积极参与土地拍卖。据中指研究院统计，杭州前三批次民企拿地金额接近一半，远高于全国平均水平。
2022年杭州第四批次出让地块一览表
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