直播预告)本周三(3月20日)杭州余杭区闲林板块、良渚新城出让3宗宅地总起价174亿元
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好地网3月19日消息(研究员 袁丹)本周三(20日),杭州余杭区将有三宗地块出让,据好地网了解,三宗地块均吸引了不少开发商报名参拍。 根据出让信息,三宗地块分别位于未来科技城闲林民丰片(2宗)和良渚新城(1宗),起始总价在4.2-6.8亿元之间,其中两宗上限价格在10亿元左右。 地块指标 地块位置分
好地网3月19日消息（研究员 袁丹）本周三（20日），杭州余杭区将有三宗地块出让，据好地网了解，三宗地块均吸引了不少开发商报名参拍。
根据出让信息，三宗地块分别位于未来科技城闲林民丰片（2宗）和良渚新城（1宗），起始总价在4.2-6.8亿元之间，其中两宗上限价格在10亿元左右。
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
余政储出〔2019〕6号未来科技城民丰片区06地块，东至二号路、南至荆余路、西至缸窑斗路、北至一号路，出让面积19175㎡，容积率2，建筑面积38350㎡，起价42185万元，起始楼面价11000元/㎡。设上限价格63185万元，上限楼面价16476元/㎡。
余政储出〔2019〕7号未来科技城民丰片区07地块，东至相邻地块、南至荆余路、西至二号路、北至一号路，出让面积26861㎡，容积率2.3，建筑面积61780㎡，起价67959万元，起始楼面价11000元/㎡。设上限价格101859万元，上限楼面价16487元/㎡。
2宗地块内商业建筑面积不大于地上总计容面积的10%；需配建不少于地上住宅建筑总面积5%的公租房，配建的公共租赁住房由受让人同步建设，符合交付条件后整体无偿移交杭州市余杭区住房保障办公室。
若配建公租房成本按3500元/㎡计算，则两宗地块实际楼面起价为11763元/㎡。
据好地网调查，目前闲林板块已经批出的新房中，预售价格较高的为融创金成江南府，于2018年8月份领出5号楼，售价25600元/㎡（含精装3500）。二手房方面，东海闲湖城等小区高层公寓主流价格在25000元/㎡（简装）。
综合考虑周边二手房和板块内新房的预售价格，我们以25000的精装售价作为该项目预期售价，倒推保本地价为14020元/平米（剔除公租房实际14942元/平米）。
按照这样的测算，两宗地块，预计成交的溢价率为27.5%。
相关链接：3.20余杭土拍前瞻①：3宗10亿元级涉宅地块，会否达到上限价格？
余政储出〔2019〕8号良渚街道杭行路东桥良路北住宅地块，出让面积18703㎡，容积率2.2，建筑面积41147㎡，起价63778万元，起始楼面价15500元/㎡。设上限价格95578万元，上限楼面价23229元/㎡。
由于板块内缺乏可参照的新盘，而蕞近德信已经给板块定出了全新的价格，因此，开发商蕞终的出价将大概率与德信地块进行对标。
一是与地铁的关系。良渚宅地距离在建10号线号线号线米。
二是与综合性医疗配套和以及商业配套的关系。
周边规划有华润万象城项目作为区域内商业配套，德信地块距离万象城直线公里，相比之下，良渚地块距离更近，不到1公里。
此次出让的良渚地块东侧2.9公里处有余杭区良渚医院，西侧3.5公里处规划有邵逸夫医院大运河分院；相比之下，德信地块距离邵逸夫医院更近（不到2公里），但距离余杭良渚医院则超过了4公里。
三是，从规划角度来看。两宗地块均处于大城北规划范围内。定位是以运河文化为引领，具有高生态价值、高生活品质、高经济活力的“运河文化+”大走廊。不过，德信地块相对而言更靠近运河新城、祥符等主城区板块，资源更加丰富。
四是，从景观来看，德信地块要更优，与运河仅仅隔着绿化带，可以做些拥有较好景观的产品。
良渚8号宅地与德信地块对比（来源：好地大数据）
基于此，我们分析认为，该宗地块的市场吸引力应该会略逊于德信项目，按照德信20327元/平米的摘牌价格为参照，地块蕞终成交的溢价率为31.14%。
我们认为，蕞终竞拍的成交溢价率将低于这个值，才能说明市场还在继续保持积极中的理性，若蕞终溢价超过这个值，则说明良渚板块的热度还在继续上升。
相关链接：3.20余杭土拍前瞻①：3宗10亿元级涉宅地块，会否达到上限价格？
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