科技产业园招商计划
从中小企业主想买地自建厂房角度讲，由于其资金和规模限制，一般只需要十来亩多则三五十亩地，可是由于土地集约化利用要求和***政策限制等，工业用地在强度、容积率、税收等多个方面均有严格要求，***基本不可能出售如此小块土地给单个企业。***出让工业用地的面积基本都在30亩或50亩以上，这样的面积，很多企业可能无法凑齐土地出让金，就算土地出让金交付，后续的各项赋税也会给建设中造成不小的困扰，当然，就算企业能够购买土地和负担起前期一切费用投入，但由于企业为了符合***要求虚高提报用地需求数量，等拿到2-3倍土地后企业只能部分开工建设，谋划日后企业规模扩大再进行扩建，这样就会面临两个接踵而来的问题，要么大量闲置厂房和办公区，要么就造成大量的土地闲置和资源浪费，还会被***按未如期开工建设的项目进行一系列的处罚或土地回收。
认真落实和省市支持民营经济发展的政策措施，推动一切创业激情充分迸发，一切创业源泉充分涌流，持续掀起全民创业热潮，培育一批小而新、小而强、小而专、小而精的优质企业。招商引资中对企业的差别化措施要到位要体现“喷灌”“滴灌”，不要“漫灌”，激励和倒逼企业转型升级;体现“喷灌”，就是要大程度对***掌握的资源要素进行差别化配置和叠加运用，集中一个方向发力，真正达到对好企业形成激励、对低效企业形成倒逼的效果。用电、用地、用水、用能、排污等政策要加强协同，法规制度、价格机制、行政手段、舆论导向等措施要综合运用。招商引资不能“捡到篮子里都是菜”招商引资是贯穿经济工作始终的“生命线”，过去招商是“捡到篮子都是菜”，但现在需要有取舍。“舍去筛掉的有两条，条不节能环保的，第二条过剩产能、落后产能的，把目光聚焦到拥有好资源、好前景的企业身上，努力让好、适合的企业参与到我们城市的建设发展中来。”招商引资也要通过聚焦促进集聚，以集聚推动跨越式发展。在招商产业上，重点聚焦主导产业和优势新兴产业;在招商区域上，金融、总部要聚焦中央商务区、高科技产业聚焦高新区，各县区可以各自定位、错位互补、协同发展;在招商的项目上，重点聚焦世界500强、国内500强等大型企业。不仅如此，企业还需考虑到***在工业用地方面的强度和亩产税收等多个方面都会有非常严格的标准，这就进一步增加了审批的难度。再加上与***对接时，需专门的团队对接，且谈判周期长，各方面因素都会影响选址效率。建设周期长建设成本高中小型企业建个厂房没有两三年是下不来的。从成本上来讲，建厂房从里到外的建材都是要***买的，且报建手续很多企业没有专业团队去操作，再加上受到场地限制、成本限制等因素，每个环节都需要很大的时间以及财力、物力，所以建设的成本更是不可预估的。
（2020年1月17日，河南省人民***发布《河南省工业用地弹性出让实施办法（试行）》，在全省行政区域内采用弹性年限出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应工业土地，原则上不超过20年。二手土地“我知道从***拿地太难，我买一块二手地总可以吧，法人、股东一过户就行了”企业这样说。那么，我们下面来详细聊一聊二手地的“坑”在哪儿？“坑”一：按照土地法要求，工业土地是禁止私自的，不要听信所谓的关系硬、办事能力强，卖方拿到钱就跑了。***整理出一亩工业用地的花费要远远高于出让价格的，是赔钱的，因为***是希望企业来当地能够带来产值、税收、就业的，如果产业不符合要求，就算拿到土地你也干不成。园区定位、已聚集的企业与企业经营方向相近非常重要，这样才能享受产业集聚效应带来的便利，任何企业都是整个产业的一小部分，产业资讯、人才资讯等是要与市场互动的。二是区域就近原则。靠近创业团队成员的集中区域，在熟悉的地方创业有利于企业成长。同等条件下选择大园区，为企业的未来发展储备条件。三是要判断园区服务的专业程度和专注度。从园区工作人员对企业产业方向的熟悉程度，看园区企业服务人员是否能给予指导，如果园区总想着赚钱，如成立一批法律、财务、培训等机构，以为企业服务为名想方设法收钱的，一般不是好园区。园区有完善的产业生态选址就是选圈层，园区是链上企业、产业平台和行业人才的集聚地，只要是企业所需的要素资源，无论是研发、设计、零部件配套，还是人才、资金、交流对接平台，在园区体系内都能找得到。而写字楼里的企业来自各行各业，质量参差不齐，加上写字楼往往偏重招商而轻运营，企业间基本互不联系。园区有多样的社区配套如今大型园区的开发基本秉承了「产城融合」理念，在工作之外，可以为企业员工提供定制化的居住、休闲、娱乐、教育等全链条生活配套空间；在这一点上，除了综合体上盖的写字楼，可以满足员工一部分的休闲和娱乐需求，更多的只有与餐饮「四巨头」为伴。园区是媒体焦点园区发展是地方重要的「政绩」之一，是地方领导的工作重心所在。
“杭州的经济发展为什么好，因为他们有马云，有阿里巴巴。”招商引资本身就是一场市场化的博弈过程，涉及区域、***、产业、企业的竞争，要适应并赢得这样的竞争，就要有“吃亏是福”的观念。“要会算账，算大账、算长远账、算发展账。”“重点把握好‘三个平衡’：局部不能平衡就寻求整体平衡，短期不能平衡就寻求长期平衡，静态不能平衡就寻求动态平衡。”此外，要开放就必须让企业能进得来，让企业进来就应该让企业得到应得的利益。大企业的要求相对较高，必须树立“先舍后得”的观念，只有让者获利，才能获得更多、更大的利益，从而终达到双赢的目的。比如渔区区域有没有主要高速公路、高铁、跨江(河)大桥或者隧道与核心城市直接相接，这才是***的因素。所以不要看直线距离，而要看直接交通上的距离。二看与自然资源承载基础交通距离没问题，下一步就是看自然资源基础，多山(丘)、多水(网)、多基本农田的“三多”区域，尽量不要碰，原因就不分析了，干过开发的人都懂得，这类地区整出一块满足几通几平的产业用地有多难。更不要提今后的发展空间了，目前的政策也不支持这样的地区搞大开发，还是因地制宜搞一些依托自然资源的项目比较好。依据当地的自然承载力来看的话，不是任何地方都能承载高附加值的战略性新兴产业，尤其是生态相对脆弱的地区。招商引资重在效果招商引资特别要注意的问题有这样几个：一是签约项目不落地。招商签了约，但后没有落地。这种情况现在有，将来还会一直有，要尽可能地注意。特别是对那些圈了地、不开发，浪费土地、浪费资源的项目，有关部门要作为重点，不断地排查，不能晒太阳。二是优惠政策不兑现。招商引资说了很多优惠，后没有兑现，这一点企业反映比较多。三是引资举债不负责。不对长远负责，只图一时政绩，不图实际效果。有的甚至开门引资、关门打狗。这些问题要高度重视。同时，要落实招商引资活动取得的成果，不断提高签约项目的履约率、入园率、开工率、资金到位率、投产达产率等。下一步还有提高偿债率的问题，特别是***性债务的偿债率。比如渔区区域有没有主要高速公路、高铁、跨江(河)大桥或者隧道与核心城市直接相接，这才是***的因素。所以不要看直线距离，而要看直接交通上的距离。二看与自然资源承载基础交通距离没问题，下一步就是看自然资源基础，多山(丘)、多水(网)、多基本农田的“三多”区域，尽量不要碰，原因就不分析了，干过开发的人都懂得，这类地区整出一块满足几通几平的产业用地有多难。更不要提今后的发展空间了，目前的政策也不支持这样的地区搞大开发，还是因地制宜搞一些依托自然资源的项目比较好。依据当地的自然承载力来看的话，不是任何地方都能承载高附加值的战略性新兴产业，尤其是生态相对脆弱的地区。
比如渔区区域有没有主要高速公路、高铁、跨江(河)大桥或者隧道与核心城市直接相接，这才是***的因素。所以不要看直线距离，而要看直接交通上的距离。二看与自然资源承载基础交通距离没问题，下一步就是看自然资源基础，多山(丘)、多水(网)、多基本农田的“三多”区域，尽量不要碰，原因就不分析了，干过开发的人都懂得，这类地区整出一块满足几通几平的产业用地有多难。更不要提今后的发展空间了，目前的政策也不支持这样的地区搞大开发，还是因地制宜搞一些依托自然资源的项目比较好。依据当地的自然承载力来看的话，不是任何地方都能承载高附加值的战略性新兴产业，尤其是生态相对脆弱的地区。要采用“高频率、多批次、专业化、小分队”的办法，重点推进产业型专业招商、区域型定向招商，提高招商的针对性和实效性。要高质量谋划和策划项目建立完善招商引资项目库，依据产业政策导向和市场需求，着眼全省重大生产力布局和经济结构调整，围绕重点产业、优势资源，依托各类开发区和产业园区，组织策划一批有份量的重大对外招商引资合作项目。各有关部门和各州市要强化项目储备意识，每年筛选一批重点项目纳入省级招商引资项目库。要建立项目市场信息反馈研究机制，根据项目在招商引资活动中的表现，及时调整和完善对外招商项目，形成良性互动。如果员工连基本的需求都无法满足，想要留住员工就更难了。缺少专业运营管理成本增大自建厂房物业跟物流的管理将会全部由企业自己运作，这一运作势必需要成立相对应的部门，再去招人、培训，单单这一点就增大了企业的运营成本。而专业产业园都有自己的物业、运营团队，更好的规避了这些困难。租赁厂房资金投入小后续压力不可控租金成本递增配套服务不全对大多数中小企业来说，租赁厂房是资金压力相对较小，经营成本相对可控的方式，同时也是存在诸多隐患更多的方式。厂房租赁市场日趋成熟，寻找大小合适、条件便利的场地的确是较之前更加便利，但是随之而来的租金成本递增、配套服务不全，也都在一步步逼迫着企业面临搬迁的问题。
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