近日，一条有关于自然资源部召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整的消息流传开来。加之以深圳、青岛两地中止第二轮两集中土拍的消息以及多城土拍规则的变动，第二轮两集中土拍的变化引发了行业普遍关注。

　　这两天，网上有消息称自然资源部于 8 月 10 日召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。同时，一份文件也随之曝光。

　　据了解，本次调整的方向主要涉及如下几点：1. 商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；2. 建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；3. 限定土地溢价上限 15%；4. 不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；5. 到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

　　对于这一条，此前杭州等城市已经有类似的规定。可以理解为两点。第一、住宅用地落实 限购 政策，非开发类的房企不具备拿地资格。第二、联合竞拍的房企中，开发类房企所占的股权必须大于 50%。这两条规定，减少了其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，也减少了房企借联合开发抬高拿地杠杆的行为。

　　此次政策明确，将现行政策工具箱中 建立购地资金来源审查制度 ，由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。对于此类表述，可以看出，购地资金的来源审查更加趋严。过去各地虽然有所执行，但是时松时紧、口径不一、效果一般。当前从 可选项 转为 必选项 ，能够在更大程度上夯实此类政策内容。

　　此次政策明确，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制城市楼面地价新高。从此类规定可以看出，过去部分地方政府通过提高起拍价，来变相控制溢价率，但这其实只解决了表面文章，而地价本身还在攀升。所以此次已经明确，既要控制地价，也要控制溢价率，环环相扣、共促地价稳定。

　　此次政策明确，在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价。从此类政策可以看出，过去竞配建的过程中，出现了一种不太好的现象，即部分地方政府借竞配建来降低地价，但与此同时也转移了很多政府本职工作给房企，如项目配建，造成房企拿地成本虽降低，但实际成本和负担并没有降低。所以这一条款某种程度上是惠及或利好房企的，至少也可以让房企真切享受到 降地价带来的开发成本降低 的利好。反过来也说明，此类调控不是为难房企，而是希望土地市场竞拍更公平、更科学、更有效。

　　从此类规定可以看出，未来拍地方面，一旦超过溢价率，那么会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。类似做法，取消了 价高者得 的模式，确实具有非常大的影响力。对于房企来说，未来要不断研究竞品质的新规则，尤其是要学习北京的模式。建议在竞品质方面，要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式、城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等因素，真正具备高品质建造的技术，进而在竞品质评分环节取得高分。

　　据了解，第二轮两集中土拍前夕，多个城市在土地供应阶段有所动作，出现了供应中止和土地交易时间延长等情况。深圳、青岛两地已发布公告称中止本轮土地出让；天津表示将延长 61 宗国有建设用地挂牌出让时间；北京、广州、南京、宁波等城市尚未确定第二轮集中供地时间；长沙预计挂牌时间延至 8 月……

　　截止 8 月 11 日，共有 11 个城市（包括已经完成二轮出让的厦门、长春和无锡）发布了二轮集中供地公告，其中有 4 个城市较首轮调整了二轮土地出让规则，分别是苏州、天津、杭州和无锡。反观近来第二轮集中出让延期或中止的城市，天津、深圳和青岛初次公告的第二轮土拍规则并未较首批发生较大变化。

　　根据福州市自然资源和规划局在 7 月 23 日发布的公告，福州第二轮两集中土拍定于 8 月 19 日、20 日两天举行。其中，8 月 19 日出让四区（鼓楼、台江、晋安、仓山）18 幅共计 1163.65 亩土地，8 月 20 日出让马尾以及长乐两区 8 幅共计 353.32 亩土地。

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