首单生物医药产业园REITs上市解决园区股权融资与退出渠道缺乏痛点
场内可交易的公募REITs再添新成员。12月27日，华夏和达高科REIT上市，至此全市场已上市公募REITs数量增至24只。截至《证券日报》记者发稿时，华夏和达高科REIT报3.095元，涨幅10.22%。
作为首单生物医药产业园REITs，华夏和达高科REIT发售期间获得资金追捧。参与华夏和达高科REIT询价的网下拟认购份额是网下发售初始份额的155.13倍；公众发售部分一日售罄；比例配售前，华夏和达高科REIT战略配售、网下发售和公众发售的募集总规模达981.26亿元。
华夏基金相关业务负责人介绍，华夏和达高科REIT首发标的资产为位于杭州经济技术开发区的和达药谷一期项目和孵化器项目。两个项目运营时间较长、处于产业成熟阶段、能产生持续稳定的现金流，吸引了大批生物医药类企业入驻，平均出租率均在90%以上。同时，华夏和达高科REIT主要原始权益人兼运营管理统筹机构和达高科是浙江省规模最大的产业园区运营商之一，资产储备优良、运营管理经验丰富，其生物医药类产业园区占其现有产业园运营体量的一半。华夏和达高科REIT将成为和达高科旗下生物医药领域的产业园资产上市平台，未来扩募潜力可期。
进一步梳理，产业园类REITs是国内上市公募REITs中数量最多的资产类别。谈及火热缘由和投资价值具体体现，中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师、董事总经理张宇在接受《证券日报》记者采访时估算，当前全国有近两万个不同类型的产业园区。成熟度较高、符合资产形成条件的园区资产主要包含建设在工业用地或科研用地上的研发楼、标准厂房、孵化器和实验室三类，这些资产通常具有产权清晰、收益稳定、具备增值潜力等优势，契合REITs的产品特性。同时。产业园区底层资产规模体量大、资产类别丰富、市场交易活跃、定价逻辑清晰，具备适合REITs生根发芽的土壤。
中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，优质的产业园能够带来相对稳定和持续的现金流，且存在资产增值的潜力，这对于公募REITs而言是较为合适的底层资产。从国家战略角度看，当前我国产业园区结构逐步从劳动密集型向知识密集型转变，包括信息技术、生物技术等在内的新兴产业在产业园区布局的比重持续提升。将产业园与REITs相结合，或将为产业园区未来的持续运营提供支持，进而鼓励相关高科技产业发展。
需要关注的是，产业园区融资方式繁多但股权渠道较少、退出机制不畅，公募REITs则直击痛点。张宇解释，“产业园区投融资模式长期受到制约，而REITs盘活存量资产的优势正契合产业园区开发周期长、资金需求大的特性，增加社会资本参与园区建设、解决园区运营痛点亦是我国发力建设公募REITs的初衷和应有之义。”
张宇进一步介绍，产业园区REITs通过对园区资产进行“轻重分离”促进园区运营主体由“开发建设”为重转向“运营管理”为重，构建可持续发展的园区生态，促进园区开发全生命周期管理，助力中国产业园区资产管理人团队建设。此外，利用公募REITs实现整体退出，有利于提高园区运营水平，提升土地利用效率，促进土地集约利用。
在明明看来，通过发行公募REITs，一方面，有助于盘活园区这类存量资产，相关企业通过回收资金再投资新项目建设，对做大、做强园区品牌有一定作用；另一方面，以REITs的方式进行融资，有助于优化企业资产负债表，降低资产负债率。
在资金追逐下，目前公募REITs的资产类别已较为多元化，但因底层资产回报率差异和资金偏好等各方面原因，REITs的二级市场已出现分化。明明表示，从经营情况来看，今年前三季度，疫情对于REITs底层资产业绩的扰动持续存在，高速公路相对受到的冲击更大，其通行费收入回落明显。而产业园、仓储物流等资产项目的表现则相对具有韧性。从资产特征来看，产权类资产的供给相对稀缺，扩募属性较强，未来资产潜在的增值弹性也相对较大。
由于产业园REITs入池资产有诸多要求，张宇认为，实际符合资产形成条件的产业园区占比并不高，但考虑到底层资产规模总量庞大，同时伴随产业园区的发展运营逐渐成熟，符合资产形成条件的园区数量将会增加，预计市场有望扩容，体量仍可观。
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