2016杭州写字楼出售与租赁
据杭州市统计局，2016 年上半年全市生产总值同比增长 10.8% 至人民币 5,020 亿元，增速较 2015 年同期加快 0.5 个百分点。因全市为 9 月份 G20 峰会的召开做各方面的准备及内部装修活动被相应禁止，本季度写字楼租赁市场较为平静。尽管新项目的落成抬高了全市平均空置率，但平均租金微幅上涨。
近期，全杭州下半年最重要的2幢商业综合体已经投入使用---汇金国际和杭州嘉里中心。汇金国际(武林银泰对面) 5万方写字楼，1-5层是商场。嘉里中心则是包括了星级酒店、商场，酒店式公寓以及超5星甲级写字楼组成的商业综合体，占地101亩。
虽然杭州新建写字楼项目比较多，但各子市场空置率表现迥异。黄龙子市场这是杭州比较早也是比较成熟的商业圈，写字楼租赁情况一直良好，基本满租。比如说明星楼盘嘉华国际，租金达到了6块以上，但还是一租难求。教工路EAC丽晶国际以及百老汇，出租情况一直良好，满租率80%以上。老城区虽然交通，停车不方便但是配套还是很全面。
钱江新城这块“重灾区”空置率普遍在30%左右，江对岸的钱江世纪城空置率在40%以上。走在钱江新城区域的主干道上，上下班的高峰根本体会不到杭州文三路人山人海的情况（老城区路窄也是原因）。大量空置的写字楼，导致该地区租赁市场各种价格都有，同一幢楼不同楼层从2块到-4块/平方/天（个体业主急于出租）。庆春东路版块地铁直通，又与钱江新城做邻居，空置率还好，大概在20%左右。还有城北运河版块，如绿地中央大厦，远洋公馆等均有大量空置房源。
2016 年第三季度，杭州写字楼投资市场无整售交易公布（物业公司股权交易，没有过户不为外人所知，无数据）。鉴于对 2017 年潜在的供应过剩之担忧，投资者对租金表现仍持谨慎态势。但若干以投资或自用为目的国内投资者仍表现出对购置写字楼的兴趣。比如最近上海自贸区某石油公司，就对杭州的写字楼物业有相当的兴趣。最近正委托某公司评估杭州钱江新城平安大厦项目，整幢物业交易，其交易金额能达到20亿以上，每平方2.8万元。如果最终能完成交易估计交易完成时间也得到17年2月份左右。
从投资区域来分析，写字楼交易量最多是集中在钱江新城核心区域，而且都是13/14年建好，大面积的整幢出售。考虑到退出的因素，分割的物业或者多个产权人的物业基本不考虑。在钱江新城核心区外的物业交易，已经带物业租赁的写字楼比较好出手。当然最终还要看成交价格、股权结构、物业租赁时间、物业到期时间、物业客户、物业租赁价格等多种因素，其谈判周期至少3个月以上。
这里重点强调租约很重要，这是投资方评估物业回报率的最重要的方法。公式为：年租金收入/15%的企业所得税/物业交易金额=年投资回报率（低于5的回报率，没人敢要）。某跨国基金公司出售的上海的某写字楼刚好持有3年，正面临换约期，这个时候出售物业，投资者很难评估租金收入，到现在半年多还未出售。
从成交数据来分析，国外基金公司出售、购买写字楼的最多，（收购模式多样，物业，股权（海外股权））从上海的交易情况来看就是不差钱，东西好，物业干净就收。国内一些大型国企（地方国企）银行贷款方便，利率低 ，也会考虑购入不动产作为资产保值（钱江新城区域大部分的写字楼都是被银行，证券，地方国企所购买）。再有就是一些有产业园的综合运营能力（包括品牌提升，招租，项目管理等）的公司会对一些有价格合适，地段好，有升值潜力的项目进行全盘收购，再通过自己的运营能力来提升资产以及租金收益。
合计建筑面积 93 万平方米的八个项目计划于 2017 年竣工，投入市场且皆位于钱江新城区域。（想租办公室的老板们有福了，可劲换办公室，一个月换一幢楼都不带重复的且都是全新的。）这将使该板块目前的供应几近翻番，并使 2017 年的空置率推升至 40%-50% 的范围内。新增供应的大体量预期将对全市范围造成的影响包括：诸多租户将迁址至钱江新城以节省租金成本，以及其它子市场内若干业主将提供租金折扣及其它租金优惠以期保留租户。因此，预计 2017 年租金将有所调整，市场将更明显利于租户方。
注：本文由优良汇整理高力国际杭州前3季度写字楼报告而成。
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