~I 怕 匡到p~阳回经验交流 责编郑雪蕾 杭州: 新型产业用地政策创新 。 挑如青 《产业用地政策实施工作指引~ (以下简称 探索将包括双创基地、科技孵化器和商贸企 业集聚区在内的新业态项目单独作为供地或成为 《工作指引~ )下发后，以往 的 碎片化 产业 用地政策得到了整理、归并或重申 。 《工作指引》 从顶层设计层面 ，引导、 督促、授权各级地方政 府尽快出台实施细则 ， 打通产业用地政策落实的 最后一 公里 。 杭州是包括新经济、新产业、 新业态、新模式在内的新型产业发展特色较为鲜 混合用地项目的主体或主体功能 。 坚持新型产业 项目的工业用地 、 科教用地兼容其他用途不得超 过 15 % 的前提下 ，打破以前只按面积比例确定土 地主用途的传统思路 ， 探索利用依据功能的重要 性确定土地主 用途。 探索双创空闽、新能源汽车充电、绿色能源、 养老社区和文创产业在内的新型产业土地供应的 明的城市， 产业用地 日 益呈现包括研发用途比例 较高、不同用地类型之 [间 相对混合和用地需求多 元化等特证。因此，杭州可以按照《工作指引》 的框架设计，应对新型产业发展中遇到的新情况、 新问题，主动对接产业用地新需求 ， 优化土地供 应结构，调整土地供应时序 ， 保障产业发展相关 项目及时落地，发挥土地利用政策创新 ， 推动产 业转型升级的积极作用 。 前置条件 。 这类项目单体体量小 ， 只得依 附于土 地产权人的项目 建筑空 间， 没有专项类别土地供 应方式，这种窘境需要改变，因此 ， 要探索土 地 供应的前置条件 ， 并且设立地役权。 探索完善过渡期政策，利用存量资产发展新 型产业 。 在规划条件、属性用途和利用主体不变 的情况下 ， 既有符合产业发展生命周期的低成本 探索细化新型产业用地的专项政策 不仅要制定区别于传统产业的新型产业用地 过渡期，又有过渡期届满的协议变更规划l 条件和 土地增值溢价分享的 安排。 例如:针对低效工业 用 地的盘活利用， 允许工业用 地兼容发展包括文 台IJ 、养老和医疗在内的产业，允许工业用地暂时 政策 ，而且 还要针对每种新型产 业各 自 的特殊用 地需求 ， 通过试点总结经验 ， 探索形成覆盖杭州 市的契合每种新型产业发展需要的用地政策。 改变用途发展现代服务业，允许工业用地分割盘 洁 。 这样，可以让产能过剩行业的旧厂房、旧仓库、 7 J F 、 J 经验交流 E;x问『[:tH]:(j(:;; ，二一 灿 的d 旧设备，焕发新生，把僵尸企业改造成为大 众创业、万众创新的主平台，实现用地、产业 结构的双调整。 探索支持包括民宿产业、文创产业和金融产 业在内的新型产业企业对于农村空闲宅基地资源 利用的规范办法。例如:演江区白马湖生态创意 便利超市和自助银行在内的服务设施。园区通过 创业导师服务、投资融资服务和物业配套服务支 持创业企业发展，成为国家级科技企业孵化器。 重视农村新型产业发展的用地需求。包括农 村电商产业、民宿产业、农村休闲产业、农村养 老产业和体验农业，探索建立契合每个产业发展 需要的土地利用模式。例如:杭州市下辖的临安 市通过用地政策创新，支持鼓励利用闲置厂房和 村级三产留用地开发建设电子商务产业园(孵化 城的 SOHO 农居，实现了新农村建设和城市有机 更新的有效融合，满足了文创产业企业对于高品 质用地的需求。又如:富阳区黄公望金融小镇着 力营造江南水乡的特色环境，吸引了金融类企业 集聚，并让这些企业以长期租赁的模式获得对农 楼) ，以支持农村电商产业发展。 民房屋的使用权，避免了对村庄整体风貌造成损 害的大拆大建。 完善新型产业用她的供地方式 破解土地出让和招商引资的矛盾，破解工业 打造新型产业发展的栖息之地 契合新型产业发展的特殊用地需求，依托特 色小镇、产业园区在内的创业平台，打造新型产 业发展的集聚空间，形成规模经济和区域特色， 用地批租年限和企业生命周期之间的矛盾，完善 国有建设用地的供地方式，才能更好符合园区产 业发展导向，让更具投资运营能力的企业获得符 合发展需要的土地。 完善固有土地租赁期限。在先租后让、租 推动新型产业发展上规模、上档次。 完善和加大包括养老产业、文创产业、物流 产业、双 iiJ 乎台和现代生态农业在内作为主体产 业的园区乎台或产业地产的土地优惠政策，积极 依托特色小镇建设椎进新型产业发展。例如:西 让结合模式下，如果租赁期限过短，那么国有土 地租赁可能会成为一种廉价的土地供应方式。 因此，杭州试行先租赁后出让的弹性供地制度， 规定了创新型产业用地飞 +1 的租赁期:第一阶 段供地采用租赁的方式，租赁期为 6 年;通过达产 验收的，剩余年限再一次性出让给企业;未通过达 产验收的，给予最长 1 年的延长期，通过验收后才 湖区云栖小镇的工业厂房升级成了云计算中心， 上城区山南基金小镇的烟草仓库变为了基金总部 基地，余杭区艺尚小镇的服装厂升级成了电商创 给予出让剩余年限，未通过这产验收的则解除土地 出让(租赁)合同。租赁期相当于考验期，企业只 意产业园，余杭区梦想小镇的老旧根仓改造成了 创意工作室。 鼓励实业实体企业转型成为园区运行主体的 有真正产生效益才能通过考验，这样可以保证产业 用地的充分利用，避免土地闲置和油费，最大限度 产业地产。新型产业范畴内的优质企业可把高新 技术产业园区作为重要方向，建设这个特定行业 作为主题或产业导向的园区或产业地产项目，找 到并突破单纯依靠物业销售输入解决资金循环的 困境。例如:演江区万轮科技园用地原是传统工 业用地，按照高科技、产业化、多功能的建 设构想，建造能同时满足 1500 人用餐的大中小餐 实现土地的经济和社会效益。 完善通过竞争方式确定项目投资主体与用地 者的实施细节。要扫清 ppp 项目、铁路综合开发 用地、历史遗留损毁土地复垦并且用于旅游项目 用地的政策障碍，保障符合要求的项目投资人顺 利获得项目用地使用权，实现投资人+用地人 的两招并一招 , 厅、商务休闲吧、大小会议室、培训教室、篮球场、 (1 伟乍者供职于杭州行政学院) -58一

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