万科-随园嘉树中国高端养老的范本作品
原标题：万科-随园嘉树，中国高端养老的范本作品
万科随园嘉树和绿城乌镇雅园，算是中国养老地产开发的两大范本。今天咱们就专门来说说随园嘉树。
万科随园嘉树，体量百亩，大小合适，轻盈精致。随园嘉树是万科在杭州播种下来的头部颗养老种子，被誉为“当代中国高端养老里程碑式的作品”。万科随园嘉树享誉全国，慕名而来的学习团一波接一波，每个考察团都需提前预约，还需支付200元一人的考察费用，这在全国都较为少见。
2011年，杭州万科的头部个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013年首次开盘。项目占地100亩，建筑面积63853平米，规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，1栋康复中心，其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。
随园嘉树位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。良渚文化村处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。
良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地500亩（住宅230万平米、公建50万平米、旅游服务70万平米），自然山水5000亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。
项目定位为国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品
目标客群为60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰老老人（颐养中心）
随园嘉树占地面积100亩，建筑面积63853平米，地价6501.59万元。
随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年），项目现使用年限为年，业态包括健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准；
“金十字”：社区中心设置“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需；
“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；
“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，根据不同的客户定位提供贴心关爱的服务内容。同时也方便对外服务。
万科随园嘉树的4571平米”金十字“养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“，是一个专为长者营造的养老配套集群。
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。
健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括浙一心内科专家坐诊；
浙一良渚门诊部：一般老年病和常见病的检测治疗；
浙江省老年医院：紧急救助绿色通道就医协议。
随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过几年的前期建设，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。
出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75~110平方米，开盘售价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。目前为16000元/平米。
“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘（先后推出60套和120套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米。
项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。
市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，客户为40~50岁的中年人士，都是为自己10年后养老准备的，与万科蕞初预计的60-70岁的老年人相差甚远。
一次性交纳15租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止去化率100%。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。
到2014年年底，一期200套房源全部完成长期租赁（一次性交付15年租金+月服务费模式）或使用权转让。2015年1月，首批房源交付入住；至4月，累计120余户、200多位长者入住，入住率超过60%。而后期剩下的房源，万科计划以自持的形式，进行出租运营。
随园嘉树在产品设计、资源引进及项目开发策略方面具有可借鉴的意义。
随园嘉树项目用地性质为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开发具有土地成本低、便于持有管理的优势，比居住用地销售物业具有优势。基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备优势，可供参考。
项目配套的浙一良渚门诊部，由万科负责医院建设，浙一负责设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开发商解决了资源引入和管理问题。采用多种方式打通当地医疗资源、合理引进外部资源减轻开发商持有物业运营压力，具有参考价值。
随园嘉树项目的总建筑面积6.4万平米，包含4500平米”金十字“养生休闲区、2000平米的浙一良渚门诊部、3000平米风雨连廊。结构紧凑，体量适中，功能丰富完善，嵌套于大社区中，其设计具有借鉴价值。可从经济模型和客户需求的角度研究产品的配套产品选择、配套模式、体量与规划方式。
随园嘉树项目在入门动线、卧室、厨房、卫生间等方面进行了40余项适老化细节设计。在产品设计中具有借鉴价值。
众人叫好的“售罄”局面，却遭郁亮“当头一棒”，认为是一桩“失败”的试点案例。买房的不是老人，而是为自己以后养老准备的，这和万科养老试验的初衷相悖。郁亮口中的“失败”，原因无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色。“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。
此后三年时间内，杭州万科的养老探索逐步加大“服务”元素的添入。比如，2014年推出的嘉木养生公寓及里仁日照中心，以及在2015及2016年先后面市的“随园护理院”及“随园之家”。
随园嘉树是杭州万科在养老探索之路上下的头部步大棋，去年一期住户的成功入住，也算是市场对其六年摸索的一种认可。这个建立在环境优美且独立之地上的老人之家，为万科·海上明月项目提供了复制的可能，也为万科“社区嵌入式养老”模式起到了投石问路的作用。
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