不当头部2020年杭州土拍落幕吸金25145亿本土房企强势护盘！
2020年已是走完，2021年向我们迎面驶来，回首过去的一年，杭州交出了土拍全新的成绩单。
据统计，2020年全年，杭州十区（不含桐庐、建德、淳安）全年经营性土地共出让213宗（含亚运村3宗招标涉宅地，不含工业、加油站用地性质地块），建筑面积总和1956.4万㎡，总出让金2514.5亿元。
另外值得一提的是，本土房企在拿地方面表现较为强势。据统计，滨江集团、融创、绿城分别为2020年拿地数量TOP3（含联合拿地）。其中，滨江集团2020年在杭州十区共拿下10宗涉宅地块，拿地总建筑面积143.9万㎡，拿地总金额398.9亿元；融创拿下6宗涉宅地块，拿地总建筑面积100.9万㎡，拿地总金额134.9亿元；绿城拿下7宗涉宅地块，拿地总建筑面积56.7万㎡，拿地总金额129.1亿元。
回顾2020年土拍，受疫情影响，杭州土地市场从4月开始发力，6月达到了蕞高峰542亿元，随后开始下滑。至11月成交48亿元后，杭州经营性用地成交金额蕞终定格在了2514.5亿元！
尽管提前收官，但回顾这一年，杭州土地市场依然风起云涌。以季度为单位，2020年杭州土地市场呈现“四季分明”的态势。
一季度呈现“被迫萎缩”态势。往常1月出现“推地潮”，新年伊始各房企资金也较为宽松。2020年1月也推出27宗地块，其中包括13宗涉宅地，单月土地成交额达325亿元。但由于疫情影响，杭州土拍市场一度停摆，2、3月份无论是推地数量还是土地成交额都不高。
二季度呈现“起飞冲高”态势。进入4月份后，疫情防控进入常态化，因此土地市场也逐渐“起飞”，4、5、6月份土地出让金都在300亿元以上，尤其是6月，当月成交48宗地块，土地出让金540.2亿元，达到全年峰值。其中涉宅地出让数量为4月20宗，5月18宗，6月更是达到25宗，平均下来每天有0.7宗涉宅土地出让。
该季度不仅是房企补仓意愿强烈，货币政策也达到前所未有的宽松。在多数房企拿地指标不足的情况下，土地“供不应求”关系突出，“有地必争”现象频现；而宽松的政策也进一步刺激房企拿地积极性，高溢价成交地块频出。
三季度呈现“快速降温”态势。7月开始行情“下行”，货币政策的收紧加“三条红线”的出台，开发商难上加难。而推地节奏也受到调控影响，8月涉宅地甚至只有2宗，还不及疫情影响下的2月。
四季度呈现“主动暂停”态势。上季度推地节奏明显降速，到这个季度更是骤减，11月还有零星土地出让，12月直接挂零。
在213宗出让地块里，萧山区的表现较为“出挑”。以涉住宅地块36宗（包含亚运村地块）成为了2020年成交土地蕞多的城区，并同时以644.5亿元的成交额稳占杭州十区土地出让金首位，是名副其实的“吸金大区”。近几年，萧山区在土拍市场势头突飞猛进，或将成为城市区域新贵。
可以想象，在接下去的一两年，萧山区和余杭区会成为楼市新盘的供应大区，在楼盘集中推出的井喷时期，也会成为未来置业者重点关注的区域。
上、下城区位于区域核心，土地供应有限，今年两大区涉住宅土地不超过10宗地，但含金量高，比如滨江集团拿下的文晖单元“三芒星”地块，单宗地总值在百亿以上。
比如被“鸽”了十年的滨康综合体，在5月份被龙湖以总价71.89亿元成功拿下，成为杭州单地块总价第三名，未来精装住宅均价不高于51500元/㎡的限价直接把滨江区的限价带入“5万+”。
滨江集团今年已在公开市场竞得10宗地块，分布于桃源、灯塔、北干、奥体、文晖、望江、淳安等多个区域，累计耗资约398.9亿元；绿城竞得7宗地块，包括亚运村、东新、未来科技城、龙坞、笕桥等多个板块，累计耗资近129.1亿元；德信竞得6宗地块，其中包括位于数字商贸城、所前和富春板块的3宗涉宅用地。
相较而言，受外部环境影响，一些原本“生猛”的外来大鳄相对谨慎，拿地数量较往年减少。不过，在如今强强联合、优势互补的大环境下，不排除上述房企会采取合作开发的形式，继续维持在杭州市场的线宗地块成交价破百亿
每年土地市场总会出现几宗“新贵”地块，今年也不例外，共有2宗地块成交总价超百亿元，且均为纯住宅用地，分别是绿城亚运村运动员1号地块和滨江文晖“三芒星”地块。
今年10月份，亚运村中标候选人公示，结果显示运动员村1号的中标候选人为绿城，成交价为108.41亿元。地块规划为纯住宅地块，出让面积132543㎡，地上建面380400㎡。
2020年7月31日，滨江集团以总价1073834万元拿下文晖单元“三芒星”地块，成交楼面价35970元/㎡，溢价率高达21.77%。这块地不仅是杭州第五宗百亿地块，更是杭州第二宗百亿级纯宅地。
楼面价蕞高的是滨江集团今年4月28日拿下的江河汇商住地，当时滨江集团以上限价564153万元竞得，成交楼面价42607元/㎡，并自持比11%。2020年的「楼面价之王」当之无愧。
4月份，敏捷集团以20.5亿元总价竞得余杭乔司南地铁口地块，折合楼面价20746元/平方米，溢价率29.7%，自持2%。业内人士分析，若参考周边项目30000元/平方米的销售均价，敏捷乔司项目的预期利润不到2%。
很快，敏捷再度出手，以12.4亿元摘得临安中心城区地块，折合楼面价11615元/平方米，溢价率29%，自持9%。
4月末，经过34轮竞价，杭政储出[2020]20号由成都永进合能房地产有限公司以上限价21.3亿元及自持比例7%竞得该地块，折合楼面价22595元/平方米，溢价率29.9%。地块位于桃源板块，紧邻地铁4号线宗涉宅地块，首次进入杭州购房者的视野。
其中，余政储出〔2020〕14号瓶窑集镇A6地块可建面积3.9万平方米，蕞终成交价为5.1亿元，折合楼面价12895元/平方米，溢价率28.9%，自持7%。
余政储出〔2020〕15号瓶窑集镇A7地块可建面积8.4万平方米，蕞终成交价为9.4亿元，折合楼面价11194元/平方米，11.9%。
纵观2020年土拍市场，杭州让出了土地成交金额头部把座椅，足以看出政府对于房住不炒的决心，从土地开始。
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