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东望时代：浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估（估价报告）
日期：2022-06-22 18:56:47
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0049°-챤é…é’–‘“o”·′13o￥èé1’o訰°¨…o·€èˉ—°.doc浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估（估价报告）咨询评估报告书单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司房产：壹级AAA土地：全国范围执业地址：杭州市上城区中河中路250号十三层3室-1电话、土地估价咨询报告土地估价咨询报告项目名称:浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估受托估价单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：浙利达地估（2022）估字第0049号提交报告日期：2022年3月4日土地估价咨询报告1土地估价报告头部部分摘要一、估价项目名称浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估。
二、委托估价方委托单位：浙江东望时代科技股份有限公司三、受托估价方估价机构：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司机构地址：杭州市上城区中河中路250号十三层3室-1法定代表人：俞伟估价资格获得时间：2006年估价机构执业范围：全国备案函编号：浙土估备字[2020]0058号备案编号：2020330058联系电线四、估价目的为委托方了解估价对象土地使用权市场价格提供参考依据。
土地估价咨询报告2七、地价定义本次估价对象为浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计110920平方米，其中宗地1、2、3土地使用权面积分别为27742.60平方米、22406.70平方米、60770.70平方米；证载用途为城镇住宅用地（含商业用地）、城镇住宅用地（含商业用地）、城镇单一住宅用地，目前地上建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等配套用地使用，故本次估价设定估价对象土地用途分别为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）。
根据委托方提供的《不动产权证书》及《国有土地使用证》：宗地1、2土地使用权终止日期为住宅2072年10月15日、商业2042年10月15日，宗地3土地使用权终止日期为2074年10月28日，至估价期日，宗地1、2剩余使用年限为住宅用地50.7年、商业用地20.7年，宗地3为52.73年。
根据估价目的，本次评估价格定义为：估价对象在公开市场条件下，于估价期日2022年1月31日，设定用途为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地），设定使用年限分别为其剩余使用年限，设定开发程度均为宗地外围具备“通路、通上水、通下水、通电、通讯”五通市政配套，内部现状条件下的国有出让土地使用权价格，不含地上建筑物、构筑物价值。
八、估价结果估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估测算与综合分析，确定估价对象在估价期日2022年1月31日，地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：土地估价咨询报告3土地使用权面积合计：110920.00平方米；设定用途：商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）；土地使用权总价：7533.45万元（取整至百位）；大写：人民币柒仟伍佰叁拾叁万肆仟伍佰元整。
九、土地估价师签字姓名土地估价师证书号签名俞狄淼2008330005程乐荣2013340035十、土地估价机构估价机构法定代表人签字：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司二○二二年三月四日土地估价咨询报告4附表：土地估价结果一览表估价机构：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司估价报告编号：浙利达地估(2022)估字第0049号估价期日：2022年1月31日估价目的：为委托方了解估价对象土地使用权市场价格提供参考依据估价期日的土地使用权性质：国有出让序号估价期日土地使用者宗地编号宗地位置产证证号估价期日的用途估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度剩余年限（年）土地面积（㎡）土地单价（元/㎡）总地价（万元）证载（或批准）实际设定1浙江天都实业有限公司——杭州市余杭区星桥街道安乐村浙（2019）余杭区不动产权第0205816号城镇住宅用地、商业用地小区绿化等配套用地商住用地（公园绿地）宗地外围“五通”，宗地内场地已平整宗地外围“五通”，宗地内现状住宅50.7年、商业20.7年27742.60694.231925.972浙江天都实业有限公司——余杭区星桥街道安乐村浙（2019）余杭区不动产权第0205790号城镇住宅用地、商业用地小区绿化等配套用地商住用地（公园绿地）宗地外围“五通”，宗地内场地已平整宗地外围“五通”，宗地内现状住宅50.7年、商业20.7年22406.70701.171571.093浙江天都实业有限公司——余杭区星桥街道安乐村杭余出国用（2004）第104-990号城镇单一住宅用地小区绿化等配套用地住宅用地（公园绿地）宗地外围“五通”，宗地内场地已平整宗地外围“五通”，宗地内现状住宅52.73年60770.70664.204036.39合计110920.00-7533.45一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：详见土地估价报告2、基础设施条件：地面平整状况：已平整供电状况：良好周围道路状况：良好通讯状况：良好供水状况：良好排污状况：良好3、规划限制条件：无4、影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告二、其他需要说明的事项：详见土地估价报告浙江利达土地房地产评估咨询有限公司二○二二年三月四日土地估价咨询报告5第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：浙江东望时代科技股份有限公司二、估价对象本次估价对象为位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计为110920.00平方米。
表2-1估价对象土地使用权状况一览表宗地产证证号权利人座落不动产单元号或地号权利类型权利性质证载用途土地使用权面积（㎡）使用期限1浙（2019）余杭区不动产权第0205816号浙江天都实业有限公司杭州市余杭区星桥街道安乐村0GB00160W00000000国有建设用地使用权出让城镇住宅用地、商业用地27742.60住宅2072年10月15日、商业2042年10月15日2浙（2019）余杭区不动产权第0205790号浙江天都实业有限公司余杭区星桥街道安乐村0GB00161W00000000国有建设用地使用权出让城镇住宅用地、商业用地22406.70住宅2072年10月15日、商业2042年10月15日3杭余出国用（2004）第104-990号浙江天都实业有限公司余杭区星桥街道安乐村9-104-10-1国有建设用地使用权出让城镇单一住宅用地60770.70住宅2074年10月28日合计110920.00土地级别为杭州市临平区国有建设用地贰级地（因临平区成立于2021年，尚未公布新的基准地价，故沿用原余杭区基准地价成果）。
2、使用权：根据委托方提供的《不动产权证书》、《国有土地使用证》：估价对象土地使用权人均为浙江天都实业有限公司，土地权利性质均为出让，土地使用权面积合计110920.00平方米。
其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。
2017年8月10日，浙江省人民政府正式签发《浙江省人民政府关于调整杭州市部分行政区划的通知》，根据《国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复》（国函〔2017〕102号）精神，撤销县级临安市，设立杭州市临安区，以原临安市的行政区域为临安区的行政区域，临安区人民政府驻锦城街道衣锦街398号，临安区成为杭州市第十个市辖区。
春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季节。
中法航空大学先期研究生培养启动，国科大杭高院开学；新引进35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率继续保持全国头部；国土空间总体规划取得阶段性成果，编制完成轨道交通线网规划，制定三江汇“未来城市”实践区发展战略，推进杭州未来文化中心等十大项目建设；大力完善城市基础设施，萧山国际机场三期工程、运河二通道项目快速推进，杭州南站开通运营。
2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围；2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。
为了贯彻落实《中共中央关于教育体制改革的决定》，加快发展地方教育事业，扩大地方教育经费的资金来源，国务院于1986年4月28日发土地估价咨询报告12布《征收教育费附加的暂行规定》，指出凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》(国发[1984]174号文)的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当按照该规定缴纳教育费附加。
根据《浙江省人民政府关于开征地方教育附加的通知》浙政发(2006)31号文件规定:自2006年5月1日起,对浙江省境内除外商投资企业和外国企业外,所有缴纳三税的单位和个人按实际缴纳三税税额的3%征收教育费附加,经财政部批准,对浙江省境内所有缴纳三税的单位和个人按实际的“三税”税额的2%征收地方教育附加。
土地估价咨询报告13北京市地税局、住建委2013年3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，蕞低按照销售收入的5%预征土地增值税。
目前杭州市土地增值税预征率一般按1-3%确定。
全年走势波折，1-3月尽管横跨春节假期，但成交规模仍延续20年底热度；进入二季度，4月二手房成交量创年内新高，5月开始市场高位回落，成交持续下滑，到10月仅成交1852套，创历史新低；11、12月，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，二手房市场止步于六连跌，成交量探底回调，阶段性以价换量的局面横亘在市场上。
2021年杭州推出宅地175宗，推出规划总建面2292万方，同比增长48%；成交规划总建面1686万方，同比增长16%，位于全国300城中第四位，较2020年上升16位；宅地出让收入为2703亿元，在全国各市中仅次于上海，与上年排名相同；平均楼面价16034元/㎡，同比增长3%；平均溢价率18.1%，较上年下降5个百分点。
2、基础设施条件估价对象所在区域供水、供电、排水、电讯等基础设施管网较齐全；周边分布有好亿购生活超市(天都城店)、天猫天泉超市、世纪华联(天泉店)、好又多超市(欢西路店)等；昂立天都城幼儿园、杭州余杭区光华外国语学校等；中国建设银行(藕花洲大街西段)、余杭区农村商业银行(星桥支行农贸市场分理处)等；余杭区星桥街道社区卫生服务中心万乐服务站、杭州市余杭区新桥街道社区卫生服务中心等，公共配套设施较完善。
2、宗地面积：三宗土地使用权面积合计110920.00平方米，其中宗地1、2、3土地使用权面积分别为27742.60平方米、22406.70平方米、60770.70平方米；3、宗地形状：根据委托方提供的《不动产权证书》及估价人员现场查勘，估价对象三宗地相邻，整体为圆形，单宗地形状较不规则。
土地估价咨询报告18第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1、《中华人民共和国资产评估法》（自2016年12月1日起施行）；2、《中华人民共和国土地管理法》（自1999年１月１日起施行，2019年8月26日第三次修正）；3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年4月21日国务院第132次常务会议修订通过，自2021年9月1日起施行）；4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（自1995年1月1日起施行，于2019年8月26日第三次修正）；5、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；6、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正）;7、《国土资源部办公厅关于实施
有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）；8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号1990年5月19日发布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）；9、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号，2007年9月21日国土资源部第3次部务会议通过，2007年11月1日施行）；10、《中华人民共和国耕地占用税法》（2018年12月29日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过。
自2019年9月1日起施行）；11、《中华人民共和国契税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021年9月1日起施行）；土地估价咨询报告1912、《中华人民共和国城市维护建设税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021年9月1日起施行）。
13、《浙江省土地管理条例》(2021年9月29日经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过，自2021年11月1日起施行)；14、《杭州市余杭区人民政府办公室关于对出让方式取得土地使用权征收城市市政基础设施配套费的通知》（2014年3月20日公布）；15、《杭州市人民政府关于调整杭州市征地区片综合地价标准的通知》（杭政函〔2020〕70号，2020年7月30日公布）。
16、《杭州市余杭区人民政府关于公布余杭区新一轮基准地价标准的通知》（余政发〔2018〕51号，2018年9月11日公布）；（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18708-2014，2014年12月1日实施）；2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18707-2014，2014年12月1日实施)；3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010—2017）；4、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号）。
由于土地估价咨询报告22不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择蕞适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
本次估价对象涉及其中的三宗地，土地使用权面积合计110920平方米，证载用途为城镇住宅用地（含商业用地）、城镇住宅用地（含商业用地）、城镇单一住宅用地，目前地上建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等景观配套用地使用，不具备单独的住宅用地开发特性，故本次评估参考公园绿地进行价格测算。
根据市场比较法的替代原则，其基本原理表达方式为：P=PB×A×B×C×D×E其中：P-估价对象地价PB-比较案例价格A-估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数B-估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数C-估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数D-估价对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数E-估价对象使用年期修正指数/比较案例使用年期修正指数（2）基准地价系数修正法基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日时价格的方法。
计算公式为:P=P1b×（1±∑Ki）×Kj+D式中：P——宗地价格；P1b——某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；∑Ki——宗地地价修正系数；Kj——估价期日、容积率、土地使用年限等其他修正系数；D——土地开发程度修正值土地估价咨询报告24（三）估价结果估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估测算与综合分析，确定估价对象在估价期日2022年1月31日，地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：土地使用权面积合计：110920.00平方米；设定用途：商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）；土地使用权总价：7533.45万元（取整至百位）；大写：人民币柒仟伍佰叁拾叁万肆仟伍佰元整。
三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件1、产权方合法取得土地使用权，并支付有关税费；2、估价对象的规划利用方式为蕞有效利用并产生相应的土地收益；3、假设在估价期日的地产市场为公开、平等、理性、充分的交易市场；4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；5、未出现不可抗力和不可预见因素的影响；6、委托方提供的资料线、按照《土地评估委托协议书》确定本次估价期日为2022年1月31日。
8、本次估价对象为浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计110920平方米，其中宗地1、2、3土地使用权面积分别为27742.60平方米、22406.70平方米、60770.70平方米；证载用途为城镇住宅用地（含商业用地）、城镇住宅用地（含商业用地）、城镇单一住宅用地，目前地上建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等配套用地使用，故本次估价设定估价对象土地用途分别为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）。
9、根据委托方提供的《不动产权证书》及《国有土地使用证》：宗地1、2土地使用权终止日期为住宅2072年10月15日、商业2042年10月土地估价咨询报告2515日，宗地3土地使用权终止日期为2074年10月28日，至估价期日，宗地1、2剩余使用年限为住宅用地50.7年、商业用地20.7年，宗地3为52.73年。
（二）估价结果和估价报告的使用1、本次评估根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18708—2014、《城镇土地分等定级规程》GB/T18707—2014、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010—2017）、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号）、全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章进行估价。
土地估价咨询报告27第四部分附件1.估价对象利用现状照片；2.估价对象位置示意图；3.估价对象《不动产权证书》、《国有土地使用证》复印件；4.土地估价机构《营业执照副本》复印件；5.《关于浙江利达土地房地产评估咨询有限公司备案情况的函》复印件;6.《土地评估中介机构资信等级证书》复印件；7.土地估价师资格证书复印件。
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