国企“托底”或重现 会大面积流拍吗 杭州土地走向看下周二
杭州第二批集中出让将于10月12-13日进行，在其他重点城市土拍几乎全面降温、二手房成交量大跌、新房市场出现折扣的背景下，杭州第二批土地蕞终的出让情况，对于后市的购房者预期、政策方向、市场走势形成重大的影响。
特别是二批次中一些重点地块如起价达93亿元的杭腾未来社区、良渚新城67万方的综合体地块、本次位置蕞核心的翠苑商住地等，能否顺利出让将备受关注。
由于原定13日出让杭州10宗“竞品质”地块此前因为报名家数不足和资格评审的问题，相当于宣告“提前流拍”。所以12日21宗涉宅地块的出让将成为蕞大的重头戏，开拍前若没有重大政策的调整，预计将会出现以下的几个重要现象。
1、整体降温几乎是必然的。相比头部批时的狂热、恐慌、以及预期一致向好的拿地情绪，目前杭州第二批的市场环境已经大幅改变，房地产金融政策的收紧、土拍政策精准控制、房企现金流紧张、以及其他重点城市土拍大幅降温，二手房成交量骤降等外围因素综合影响，导致市场预期转向，杭州二批次相比首批降温几乎已是必然。
2、报名房企数量预计骤减。一方面是市场降温的走势已经全面蔓延，另一方面是政策的精准打压，包括取消勾地政策、同一集团成员企业不得同时报名竞买同一地块、竞买宗数不大于5宗、以及对于购地资金的审查，这些因素都将导致单宗地块的报名家数大幅减少，竞争强度降低。
3、国企央企拿地占比上升。集中供地本身就有利于资金成本更低更稳健的国企央企，其中重点城市的第二批出让中，深圳、广州、南京等国企央企的拿地占比更是上升到80%以上。
虽然杭州首批集中供地时国企央企拿地金额占比不足两成，但是在现阶段市场行情下，特别是多个民营房企“暴雷”风声不断，保证现金流安全是首要任务，国企央企的优势就更加明显了，拿地概率大幅提高。
主要的悬念在于，将在杭州出手的是在其它城市高歌猛进的中海、中铁建、保利，还是其他国企央企。另外，会不会出现一些黑马，此前很难在杭州拿地，而现阶段由于之前保留了充足的资金，再次出手。
4、底价或成主流，悬念在于是否会出现大面积流拍。虽然此次杭州二批次封顶溢价率从30%调整到15%，但起价偏高以及市场趋冷的影响下，预计封顶且进入摇号的地块比例将明显减少，远低于首批7成以上的地块封顶概率，大部分地块或将底价成交。而且，还有很多地块将面临流拍的风险。
浙报传媒地产研究院从21宗涉宅地中挑选了10宗配建要求相对少的地块进行初步测算。
10宗地块中，有3宗即使底价成交，预期的利润率也不足5%，如房企普遍较为悲观的话，有一定的流拍风险，分别是富春90-2号地块以及大江东核心区两宗地块。
彭埠单元R21-31地块、临平新城星桥片区M-21地块、萧山城区市北单元XSCQ1310-R2-20地块、富春湾新城15-A号这四宗地块底价的预期利润率超过10%，封顶后也有机会保本。
但是由于预期利润率是根据政府限定的房价顶格来测算，在市场下行时能否按照限价快速销售成为疑问，车位能否以房价10倍的虚高价格销售也是未知。例如外围板块的富春湾新城虽然看似预期利润较高，但未来能否实现18800元/㎡的限价快销，是很大的挑战。
而且，测算的10宗地块，是配建相对简单的，房企倾向性本身就较高。剩余11宗地块配建更为复杂，资金沉淀大，流拍的概率更大，如余杭区的杭腾未来社区地块、良渚新城综合体地块、临安锦南商住地块等在市场趋冷的行情下面临的压力陡增。
注：建安成本4500-5500元/㎡计；公租房建安成本4200元/㎡计；财务成本按8%计；税费按7%计；营销管理费用按2%计；精装成本按限定价格1/2计，车位配比100㎡配比1个，车位预估售价按精装限价*10倍。
虽然降温的大趋势似乎已经奠定，但是市场仍处于分化的阶段，特别是近期央行“两个维护”表态，以及一些城市房贷利率有所放松等的消息，在一片利空的行情下也提振了部分的市场信心。
房企之间的预期分化加剧，一部分房企认为现阶段是“2018年下半年”那样的绝佳拿地时机，一部分认为市场远没有到底，选择“躺平”，至少等到三批次再说。
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