干货！传统工业厂房“园区化”百万空间释放千亿市场
随着我国产业不断转型升级，传统的工业区问题逐渐暴露！
一是老旧企业占着用地，但产值低下、能耗居高甚至存在污染问题；
二是优质的新兴企业需要吸引过来，却没有合适的空间安置，而原有的厂房设施也无法满足生产需求。因此，如何进行工业空间的重新布局、传统厂房的改造提升成为了片区产业提升的难题。
01海量工业区改造已临近触发点，不同片区产业发展现状不同，相应的打法也不一样
以杭州市为例，城西的余杭区近年依托未来科技城发展迅速，科创企业林立，但同时也存在招引新项目落地需求强、但新增工业用地不足的情况。针对这一难题，余杭主要通过几大类模式解决：
1）政府主导改造模式：建设工业综合体，打造“先租后转、价税联动”体系
2）企业自主改造模式：经批准在现有土地上实施有机更新提高容积率，再按照政府回购、合作包租、定制租赁等形式用于招引优质企业
3）社会资本参与改造模式：鼓励优势企业、优质园区开发公司或园区运营商等主体参与，通过兼并重组、合作开发等形式开展工业用地有机更新
余杭区的工业用地更新主要是服务于现有优势产业的发展壮大，上下链产业企业的集聚，为产业发展能级的提升腾挪出更多空间。
然而，城东的萧山区面临的产业现状却不同，作为老牌的工业强区，如今却面临片区内制造业企业“大而不强、大而不优”的问题，传统产业占比很大，全区工业用地亩均税收低于省市平均水平。
因此，对于萧山区来说，要实现真正的产业能级提升，必须实现分步走：
1）开展高耗低效企业整治。不仅包括实现“亩均税收”5万元以下低效企业“三年清零”目标，搭建数据平台实现产业现状摸底，还包括将存量土地进行改建，提高企业产能和效能，提升亩均税收。
2）推进工业用地有机更新。以产业空间再造推动产业生态重构，产业园区改造，同时通过“三拆一改”，土地综合整治等手段，整合利用分散边角土地，释放出工业用地新空间。
3）推动产业载体能级提升。首先明确园区分类发展方向，再同步完善配套设施，进行园区的改造提升。
萧山区要实现产业转型和升级，将旧厂房进行改造升级、改建为现代化厂区是关键一环，但更重要的是，连片集聚工业用地、进行整体有机更新，对于区域内的产业业态提升和环境面貌改变将更为彻底。
02传统工业强区的转型之路：工业园区分类发展，实现产业的腾空重塑——以萧山区为例
产业园区是发展实体经济的重要平台，也是创新创业的有力载体。因此，萧山区提出了《萧山区镇街工业园区分类发展三年行动计划（2019-2021年）》，通过集聚原有的土地和空间，从原有的传统产业到招引优质的新兴产业，整体实现产业的腾空重塑，带来的效益显而易见。
《萧山区镇街工业园区分类发展三年行动计划（2019-2021年）》具体内容如下：
1、 坚持总量平衡。整合优化全区工业用地布局，落实工业用地指标置换，确保全区工业用地保持总量平衡。
2、 坚持集聚发展。加快中小微企业集聚入园，改变工业用地分布较散局面，显著提高土地容积率。
3、 坚持效益优先。将市场化运作理念引入园区建设，运营和管理等环节，强化“亩均论英雄”，提高园区准入门槛，建立健全园区综合评价体系，提高资源配置效率。
1、 改造提升类。主要是在城市开发边界内，规划用地性质仍为工业用地，有一定产业特色的工业园区，通过旧厂区连片改造、提升基础设施和完善配套功能，加快传统工业转型升级，优化和完善产业链，作为镇街未来工业聚焦发展的主要载体。
2、 优化转型类。主要是位于城区或重点镇街、平台内及周边具有较好公共配套服务的工业园区，通过转型更新，集聚各类人才、创新要素，重点发展数字经济等新兴产业，实现产城融合。属于区“两带两廊”区划范围的，经整合重构后，纳入萧山区“4286”重大产业载体。
3、 减量腾退类。主要是位于城区或重点镇街、平台内及周边具有较好公共配套服务的工业园区，通过转型更新，集聚各类人才、创新要素，重点发展数字经济等新兴产业，实现产城融合。属于区“两带两廊”区划范围的，经整合重构后，纳入萧山区“4286”重大产业载体。
同时，为保障工业园区分类发展工作的推进，萧山区还出台了一系列政策，包括资金补助、相关费用减免等等。
截至目前，萧山区的工业园区提质增效行动取得的成果斐然，51个镇街工业园区亩均税收达到30万元/亩以上，工业园区产值增幅达到80%以上。
03萧山区园区分类发展的具体案例——河上镇新材料产业园
河上镇新材料产业园区为实现给优质产业腾挪空间，按照“关停一批、提升一批、拆除一批”的原则，对涉及减速器、废塑料加工、石材加工等多个行业进行关停，拆除了一批违章建筑，通过“盘活存量”，为新兴产业腾出了环境容量和发展空间”。同时，引入第三方运营商——华夏幸福来进行园区的运营建设。
该项目规划面积1.95平方公里，已经签约落户项目25个，总投资41.3亿元。项目围绕“1+2”产业定位，瞄准精特绿，聚焦滨江、未来科技城、上海张江高科等周边区域，对接小而精、小而强、小而美的产业化项目，打造长三级区域的新材料特色产业导入高地。
从项目整体规划来看，为满足园区内员工的生产和生活需要，不仅打造了人才公寓、办公楼、标准厂房、研发中心等产业配套，还打造了国际学校、商业综合体等生活配套。
——产业配套：配套研发中心和标准厂房
• 研发中心：引进落户浙大新材料联合研发中心，从事半导体晶体材料及特种装备研发制造等
• 标准厂房：建立医疗冷链转运设备专业生产线 ，x光胶片、云胶片、智慧医疗终端、医院信息化整体解决方案的研发和生产基地
——生活配套：配套体系包括人才公寓、办公楼、食堂、足球场、学校等
• 办公楼宇23000㎡，人才公寓8000㎡，配套空间1000㎡
• 提供丰富、便捷、健康、实惠的配套餐饮服务
• 小镇客厅、杭州国际颐养小镇、杭州市萧山区威雅公学实验学校、河上小镇电影院等配套设施
从重点项目情况来看，产业园区的企业涵盖了智慧医疗器械及医用新材料、新型半导体材料等多个领域。例如高端医疗冷链及全程要素质控技术项目（杭州圣捷菲科技有限公司），该项目一期投资5500万元，在河上建设国内首家高端医疗转运设备及质控平台，建立医疗冷链转运设备专业生产线万/年。新型半导体材料碲锌镉晶片制备项目（杭州锐河科技有限公司），计划投资3.35亿元（一期投资5000万元），在河上打造年产11万cm3碲锌镉晶体材料生产基地，有效带动萧山产业新城产业集群建设。
04产业地产商如何抓住片区改革更新的机遇，运营和招商能力是关键！
如何吸引优质企业入驻，形成产业集聚，其实需要强大的产业资源能力和精准的招商能力，而产业地产商正好可以在该环节充分发挥优势，既实现自身价值，又帮助政府实现优质企业的招引，实现双赢。
杭州新材料产业园这个项目中，华夏幸福凭借自身在园区经营方面的资源积累，同时对于产业链的深入理解，使得它能够依托产业链协会和商会进行精准招商，并在政府的协同下，进而实现如今杭州新材料产业园大量优质企业的入驻。
除了优秀的招商能力外，产业地产商还可以在园区整体的运营上发挥优势，包括硬件服务、企业服务和园区员工服务，帮助园区内的企业解决实际的问题。
1、硬件服务方面：2020年上半年杭州新材料产业园智慧园区、产业展厅、阿里云共享创新中心、园区自助咖啡吧、园区无人药房如期竣工并投入使用。其中，阿里云创新中心集办公、会议、洽谈和休闲等功能于一体，无线网络全覆盖、共享工位、会议室、打印机等设备设施俱全，提升资源利用率，引领开放共享的绿色办公新模式。
2、企业服务方面：围绕企业为主体，疫情期间千方百计推动企业复工复产、达效；落实“一人一企”联络员帮扶，助企业解决问题，同时配合政府兑现各级减税、降费奖补政策。
3、园区员工服务方面：幸福物业提供免费洗车服务、尚居公寓开展水电充卡服务、尚心餐厅举办端午节趣味活动等，并协助落实园区企业员工子女就学问题。
传统工业区的转型升级将继续进行，如何解决工业空间不足，实现片区有机更新仍是重要任务。在这目标之下，产业地产运营商如何抓住片区改革更新的机遇，充分发挥自身在招商和运营方面的优势，值得我们期待。
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政府在厂房租售方面可以制定哪些优惠政策？
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