杭州土地出讓試水現房銷售
杭州土地出讓試水現房銷售 業內：降房價減庫存
沉寂近半年的杭州余杭區住宅用地，終於推出新地塊。
杭州市國土資源局余杭區分局近日的公告顯示，余政儲出〔2014〕39號地塊將於下個月中旬進行出讓，但對出讓條件進行了嚴格規定：“該項目地上總建築面積的10%可預售，其餘建成後可現房銷售。”這也意味著，該項目90%的房源要現房銷售。同時該地塊出讓起價為63120萬元，保證金為31560萬元，達到起價的50%。
《每日經濟新聞》記者注意到，在出讓條件嚴苛的同時，該地塊的樓面價相較以往有大幅度縮水，相比今年1月份出讓的同屬杭州未來科技城地塊的樓面價為6899.34元/平方米，此次地塊樓面價為4773元/平方米，下跌30.81%。
浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬認為，為出讓土地設立嚴格的轉讓條件，旨在引入高品質的開發商，控制爛尾房、品質糾紛的風險。“現房銷售”規定的提出，也是在一定程度上減緩了庫存積壓的速度。
資料顯示，余政儲出〔2014〕39號地塊為杭州未來科技城83號出讓地塊，出讓面積60114為平方米，容積率為2.0~2.2，起價為63120萬元，折合樓面價4773元/平方米。據悉，該地塊于近日掛牌，結束了半年的余杭區宅地空窗期。如果不出意外，該地塊將於10月15日正式出讓。
記者了解到，此宗土地所處的未來科技城位於西溪濕地和五常濕地輻射核心區域，臨近杭州交通主幹道文一西路，距離規劃地鐵5號線常二路站僅400米。毗鄰阿里巴巴淘寶城、浙江理工大學科藝學院及海創園等項目，區域位置和生態環境都具有相當優勢，正是目前熱點板塊。
近期，未來科技城出讓的唯一一塊住宅用地為今年1月17日成交的余政儲出〔2013〕87號，競得者為合景泰富，成交價格為73400萬元，樓面價為6899.34元/平方米。
相比之下，余政儲出〔2014〕39號地塊折合樓面價4773元/平方米的價格可謂相當低廉。虞曉芬認為，伴隨著杭州房價的下調，肯定會影響地價調整。同時，該地塊保證金上漲、現房銷售等條件，加大開發商資金佔有的成本，如果土地出讓價格依然居高，開發商的盈利水準就會大大下降。
根據公告，余政儲出〔2014〕39號地塊的出讓起價為63120萬元，保證金為31560萬元，達到起價的50%。按照合同約定，拿下這塊地的業主，如果要退地，保證金就要被沒收。該地塊出讓價款分兩期交納，“头部期為一個月內交清出讓價款的95%（含保證金），第二期為12個月內交清出讓價款的100%”。
但由於地塊目前尚未達到凈地交付的標準，所以真正的土地交付時間，要等到2015年10月30日。此外，按照合同規定，“該項目地上總建築面積的10%可預售，其餘建成後可現房銷售”。
對於上述規定，杭州市國土局余杭分局相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“該項目出讓條件根據杭州未來科技城管委會書面來函要求，由我局提交區政府地價評定會議討論通過後，再行公告出讓。目前 現房銷售 的要求只針對該項目，而50%的保證金比例是根據不同項目來設定的，主要是依據項目所在地政府在招商過程中視情況而定。”
虞曉芬認為，嚴格規定的制定，顯示出政府風險防範意識的提高，“設立高額保證金，防止開發商盲目擴張，甚至超出自己資金能力的拿地，讓有實力的開發商進入，從源頭上控制開發的風險。”同時，90%現房銷售，針對的是眼下“房鬧”現象多發的問題。“避免預售房帶來的糾紛，也為開發單位提出了更高的要求，樓盤品質要經得起市場考驗。”
有專業人士指出，假設按照底價成交，按4500元/平方米的開發成本，兩年的開發週期，15%的融資成本算，等到開盤的時間節點，這個項目的成本將會達到約16億元，單價成本在12000元/平方米以上。
據透明售房網數據，該地塊周邊正在出售的項目成交均價約為16094元/平方米。
虞曉芬認為，“現房銷售”規定的提出，也在一定程度上減緩了庫存積壓的速度。“現房銷售的好處是從拿地到銷售週轉時間的增加，而期房銷售只需要1年甚至更短的時間進入市場，對於依舊存在高庫存的壓力的杭州樓市來説是好事。”
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