杭州市余杭区人民政府办公室印发《关于进一步加强工业用地出让及批后监管工作的实施意见》的通知
杭州市余杭区人民政府办公室印发《关于进一步加强工业用地出让及批后监管工作的实施意见》的通知
《关于进一步加强工业用地出让及批后监管工作的实施意见》已经2014年第9次区长办公会议研究通过，现予印发，请认真贯彻实施。
为深入贯彻党的十八大、十八届三中全会和全省经济工作会议精神，进一步优化要素资源市场化配置，加快工业经济转型升级，加强工业用地出让及批后监管工作，提升我区工业土地资源节约集约利用水平，彻底解决工业土地出让价格成本倒挂、批而未供、供而未用等问题，促进工业用地项目从重审批向重监管转变。根据《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《关于印发〈浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）〉的通知》（浙土资发〔2014〕4号）、《杭州市人民政府办公厅关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）》（杭政办〔2014〕2号）等文件精神，特提出如下实施意见：
土地出让前，各招商主体和职能部门在编制和审核工业项目的产业类别、投资规模、用地面积、规划条件、开工时间、建设周期和经济效益（销售收入及利税）等出让条件时，应按规划要求及国家、省、市的相关政策进行充分论证，确保出让条件的科学性和严谨性，不得有排他性。
根据《全国工业用地出让蕞低价标准》及杭州市政府的有关规定，全区工业用地出让蕞低限价为50万元/亩、创新型产业用地出让蕞低限价为75万元/亩，出让年限为50年。同时，工业用地（含创新型产业用地，下同）出让价格不得低于土地取得成本、各项前期开发成本之和。具体出让底价由各土地出让平台、镇街提出建议后报区工业用地招拍挂出让工作领导小组（设在区经信局）审定。
余杭经济技术开发区、杭州未来科技城、仁和先进制造业基地等国家级、省级开发区的工业项目，其投资强度、土地产出、税收等经济指标在《浙江省工业项目建设用地控制指标（2014）》（浙土资发〔2014〕4号）规定的基础上，按1.2系数修正。其他各镇街的工业项目，严格按《浙江省工业项目建设用地控制指标（2014）》的规定执行。
属于创新型产业用地的，按照《杭州市人民政府办公厅关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）》（杭政办〔2014〕2号）的规定，由各土地出让平台、镇街提出建议后报区政府批准后实施。
工业用地出让前，各平台、镇街必须到国土余杭分局办理用地预审手续，未通过用地预审手续的，一律不得出让。
招拍挂出让的工业土地的开工期限，原则上为交地之日起的3个月内，蕞长不得超过6个月，具体以《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）约定为准。
招拍挂出让的工业用地的建设周期原则上为18个月，蕞长不得超过24个月；达产期限原则上为土建竣工后的18个月内，蕞长不得超过24个月，具体以《出让合同》约定为准。
为进一步加强对工业出让用地的批后监管，确保土地受让方严格按照《出让合同》履约，防止闲置和浪费土地，提高土地集约利用水平。根据省、市有关文件的规定，全区严格推行工业出让用地合同履约保证金制度、工业出让用地退出机制，严格工业出让用地的竣工验收制度。
为确保项目严格按《出让合同》实施，明确违约责任，增强约束力，按照浙政发〔2014〕6号文件的要求，全区建立并推行工业出让用地合同履约保证金制度。工业用地受让方在土地成交后及签订（办理）《出让合同》前，应按规定及时向项目所在地平台、镇街缴纳工业出让用地合同履约保证金。
国土部门要完善土地出让合同内容，在土地公告中应明确注明履约保证金的缴纳时间、缴纳金额、缴纳方式等。
为确保项目开（竣）工期限、投资强度等出让条件的履约，工业招拍挂出让土地按出让总价的20%，向工业用地受让方收取履约保证金。项目按期开工、土建如期竣工、投资强度达标三项指标的考核权重，各占履约保证金的1/3（分别称为按期开工保证金、土建如期竣工保证金和投资强度达标保证金），并按以下规定分别予以处置：
1.项目开工。项目在《出让合同》约定期限内开工建设的，则返还按期开工保证金；未按约定期限开工的，按每延期一天扣除开工保证金的2‰，扣完为止。项目按期开工保证金扣完后，项目仍延期的，国土部门应依照《出让合同》约定的条款，继续追究土地受让方的违约责任。
项目开工后，土地受让方向项目所在地平台、镇街提出申请，并填写《余杭区工业用地项目开工确认表》，经项目所在地平台、镇街初审，报区工业用地招拍挂领导小组办公室审核同意后，由项目所在地平台、镇街按审核结果，返还按期开工保证金。
实际开工日期原则上以土地受让方依法取得施工许可证并实际进场施工之日为准。
2.项目（土建）竣工。项目在《出让合同》约定期限内完成土建的，则返还土建如期竣工保证金；未按约定期限竣工的，按每延期一天扣除如期竣工保证金的2‰，扣完为止。项目（土建）如期竣工保证金扣完后，项目仍延期的，国土部门应依照《出让合同》约定的条款，继续追究土地受让方的违约责任。
项目（土建）竣工后，土地受让方向项目所在地平台、镇街提出申请，并填写《余杭区工业用地项目（土建）竣工确认表》，经项目所在地平台、镇街初审，报区工业用地招拍挂领导小组办公室审核同意后，由项目所在地平台、镇街按审核结果，返还项目（土建）如期竣工保证金。
实际土建竣工日期是指建设项目主体结顶并组织结构验收之日，具体计算日期以经区住建局建筑工程质量监督站确认的项目工程建设方、监理方、施工方、设计方、勘察方等五方主体验收记录落款之日为准。
3.项目投资强度。工业项目达产前，投资强度达到《出让合同》约定的，则全额返还投资强度保证金，否则按每降低1个百分点，扣除投资强度保证金的5%，扣完为止。
项目达产前，土地受让方填写《余杭区工业用地产业类型、投资强度验收表》，经所在地平台、镇街初审后，报区工业用地招拍挂领导小组办公室审核，申请返还投资强度保证金。
实际投资强度未达到合同约定80%的，应责令土地受让方限期整改，限期整改完成前，不得出具投资强度验收合格的结论；土地受让方整改完成后投资强度超过80%的，不再返还投资强度保证金中已扣除部分的款项。
产业类型不符合《出让合同》约定的，应责令土地受让方限期整改，限期整改完成前，不得出具产业类型验收合格的结论。
全区各平台、镇街自行收取“工业出让用地合同履约保证金”，并设立“工业出让用地合同履约保证金财政专户”管理。
上述规定中所扣除的合同履约保证金，由各平台、镇街在每年年底前列出台帐，次年1月底统一上缴区财政局。上缴的合同履约保证金纳入土地出让金收入管理，由区财政统一安排。
建立企业退地机制，进一步加快建设用地资源再利用。土地受让方在合同约定的动工建设日期前不少于15日向区政府提出退地书面申请的，经区政府批准后，退还全部已缴纳的土地出让金和履约保证金；自合同约定的动工建设日期起未满1年，土地受让方在届满前不少于30日前向区政府提出退地书面申请的，按合同约定收取违约金后，退还余下部分土地出让金和履约保证金；自合同约定的动工建设日期起超过1年但未满2年，土地受让方在届满前不少于60日前向区政府提出退地书面申请的，按合同约定收取土地闲置费及违约金后，退还余下部分出让金和履约保证金。
1．验收模式。工业用地出让和开工后，依据《出让合同》的约定，各招商主体和职能部门要及时对约定的开工、竣工、投资强度等内容开展验收（初审）工作，同时加强对批后履约情况的监督检查。
工业用地项目的竣工验收，按照《余杭区投资项目审批全流程再造工作试行方案》（余政办〔2014〕25号）的规定，由区行政服务中心牵头组织实施。开工、竣工和投资强度等《余杭区投资项目审批全流程再造工作试行方案》未涉及到的验收科目，由项目所在平台、镇街以及各相关职能部门负责组织实施，但须将验收结果报区工业用地招拍挂领导小组办公室备案。
经济效益（销售收入及利税）等指标是否达到约定的要求，由项目所在地平台、镇街根据《出让合同》以及招商引资协议的约定，自行制订验收办法并组织实施。
2．严格把关。工业用地项目通过竣工验收后，土地受让方可向区住建（房管）部门申请办理房产登记，向区国土部门申请换发土地证。否则，区房管部门不得办理房产登记手续，国土部门不得办理土地复核换证手续，同时，项目本身及项目用地的受让方不得享受区级其他相关优惠政策。
（一）为加强对全区工业用地招拍挂出让、批后监管等工作的组织实施，成立由分管区长为组长，区政府办公室、区发改局、区经信局、区行政服务中心、区商务局、国土余杭分局、区住建局（规划分局）、区环保局和区财政（地税）局等为成员单位的区工业用地招拍挂出让工作领导小组；领导小组下设办公室（设在区经信局），负责日常具体工作。各平台、镇街应成立相应的组织机构，负责本辖区内的工业用地招拍挂出让、批后监管等相关工作。
（二）重大工业项目、村级留用地工业项目的出让条件、批后监管等事项，由招商主体、项目所在地镇街、平台提出申请，经区人民政府同意后，可实行“一事一议”。
（三）遇非企业自身原因或遇有不可抗力因素导致不能按合同约定时间开（竣）工的，土地受让方应在约定的开（竣）工日期前，以书面形式向所在地平台、镇街提出书面申请，经区人民政府审核同意后，其开（竣）工及投资强度等指标的考核时间，可按区政府确认的时间为准。
（四）杭州钱江经济开发区等我区行政区域范围内的其他平台、机构的工业用地出让，参照本意见执行。
（五）本意见自7月25日起施行，原《余杭区工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法》（余政办〔2008〕107号）同时废止，我区其他有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。
1.批准全区工业用地出让计划，调控全区工业用地总量，协调落实各有关部门的关系和职责；
1.牵头组织区级各职能部门，开展除开工、竣工、投资强度等内容以外的项目验收工作。
1.负责辖区内项目用地的申请；对竞买人（投标人）提交的保证履约和愿意承担违约责任的承诺书进行审查，并对投标人或竞买人报名资格出具初审意见；负责项目用地报批材料的申报；
2.负责拟订出让土地的招商条件、出让条件；核算土地取得成本、土地前期开发成本；
3.负责土地出让后项目的跟踪和监管，督促用地受让方按土地《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）履约；负责项目开（竣）工时间的专项复核验收；配合区各有关职能部门对项目用地的复核验收工作。
1.配合区经信局制订全区工业用地出让计划，负责工业用地招拍挂摘牌项目的备案、核准工作；
2.牵头制订全区工业用地出让计划，负责对工业用地招拍挂出让条件的设置，对符合条件的报名者出具资格认定书；
1.配合区经信局制订全区工业用地出让计划；负责全区工业出让用地的征地报批手续；拟定全区工业用地招拍挂出让方案并组织实施；
1.用地申请。各平台、镇街根据本辖区内工业发展的需求，在符合土地利用总体规划和工业区块控制性详细规划、生态功能区保护规划等要求的前提下，向区工业用地招拍挂领导小组办公室（区经信局）提交项目用地申请。
2.条件审定。区工业用地招拍挂领导小组办公室（区经信局）应在3个工作日内审定工业用地招拍挂出让条件（涉及外资项目由区商务局会同区经信局做好出让条件确定和报名资格认定），并抄送国土余杭分局、住建局（规划分局）、环保局。区住建局（规划分局）根据区经信局确定的招商项目条件及区环保局初审意见，在5个工作日内向国土余杭分局出具规划设计条件；区环保局根据区经信局审定的工业用地招拍挂出让条件，在3个工作日内向国土余杭分局出具环境保护的具体要求。
3.征地报批。涉及项目所在地平台镇街应在用地指标安排后的20天内，向国土余杭分局提交农转用审批必备资料，并交纳经社保部门核定的征地农转非人员的参保资金、规费和指标费用。国土余杭分局在10个工作日内向上级政府分批次报批农转用。
农转用经上级政府批准之后，国土余杭分局在3个工作日内通知所在平台、镇街，由后者实施具体征地、拆迁等前期工作。
4.编制方案。各平台、镇街应在接到农转用批准后的3个月内，完成征地拆迁等前期工作，并达到净地交地标准，凭招拍挂出让必备资料向国土余杭分局申请挂牌出让。
在工业用地招拍挂出让方案中，应明确底价、交地时间、交地方式、交地责任、违约责任、缴纳履约保证金条款和缴纳金额。底价：出让起始价等于底价，原则上不设保留价。
5.报名申请。单位或企业对已向社会公布的招拍挂出让计划具体地块有意向的，应向地块所在地平台、镇街提出申请。区经信局根据企业申请和地块所在地平台、镇街的初审意见在3个工作日内出具报名资格认定书。
6.公开出让。工业用地招拍挂出让方案批准后，国土余杭分局在5个工作日内公开发布公告。在公告规定期限内交纳规定的竞买保证金，并持相应文件向出让人提出竞买申请，竞买申请经出让人确认后，申请人可根据招标拍卖挂牌文件规定参与工业项目用地的竞买。
7.签订合同。土地成交后，由出让方签发《成交确认书》，受让方凭《成交确认书》，由土地受让人与土地出让方签订《国有土地使用权出让合同书》。
备注：本表由项目所在地平台、镇街填写并签署意见后报区工业用地招拍挂出让工作领导小组办公室（区经信局）审查。
备注：本表由项目所在地平台、镇街填写并签署意见后报区工业用地招拍挂出让工作领导小组办公室（区经信局）审查。
备注：1、本表由项目所在地平台、镇街填写并签署意见后报区工业用地招拍挂出让工作领导小组办公室（区经信局）审查；
2、本表中投资强度的验收结论（意见），仅适用于土地证换发和办理房产证手续。
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