杭州房产租赁律师解答疫情期间建设工程合同纠纷的司法应对商品房预售合同纠纷又如何应对呢
杭州房产租赁律师解答疫情期间建设工程合同纠纷的司法应对,商品房预售合同纠纷又如何应对呢
[导读]：杭州厂房租赁合同律师提醒:新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）的发生、发展和全国各地采取的防控措施使各行各业的商业活动在不同层面受到不同程度的影响，毋庸置疑，房地产行业从工程开工、商品房销售、二手房交易到房屋租赁市场均会受到波及。
根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，除国家级、市级重大工程和涉及保障城市运行必需以及重要国计民生的相关项目，经市住房城乡建设主管部门核定的，其他房屋建筑建设工程和市政基础设施项目不早于 2 月 9 日 24 时复工或新开工。建设工程承包企业、个人在疫情期间不能施工，构成因不可抗力致使工期延误，承包人可以申请工期顺延。
我国现在使用的 2017 年版《建设工程施工合同(示范文本)》( GF-2017-0201 )第 17.1 条“不可抗力的确认”：合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、***乱、戒严、******、战争和专用合同条款中约定的其他情形。第 17.3.1 条“不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。”并将不可抗力引起的工期延误作为申请工期顺延的事由。根据法律规定或者合同约定承包人申请工期顺延的，应及时通知发包人。
《合同法》第 118 条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《建设工程司法解释二》第 6 条规定承包人虽未取得工期顺延的确认，但能够证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延且顺延事由符合合同约定，法院应支持承包人顺延工期的主张。当事人约定承包人未在约定期限内提出工期顺延申请视为工期不顺延的，按照约定处理，但发包人在约定期限后同意工期顺延或者承包人提出合理抗辩的除外。承包人如何提起工期顺延，可以根据双方签订的合同条款。以《建设工程施工合同(示范文本)》( GF-2017-0201 )为例，承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后 28 天内，向监理人递交索赔意向通知书;承包人未在前述 28 天内发出索赔意向通知书的，丧失要求追加付款和(或)延长工期的权利。
如未按照法律规定或合同约定及时通知发包人的，是否丧失索赔权利?审判实践中存在不同观点。
有观点认为，无法证明在约定期限内提出申请，直接在诉讼主张工期顺延的，不予支持。也有观点认为，工程建设过程中存在复杂性、不可控性，施工现场受多种因素的制约，很多时候没有及时申报并非承包方故意或过失导致，不应因制式文本约定而使其丧失实体权利。
对此，蕞高人民法院民一庭的观点认为，在适用“索赔期限”时将重点考量承包方不申请工期顺延是否足以使发包方相信对方不会再主张权利，如果发包方仍有理由相信，则并不因此就认定承包方失去权利，而该举证责任由承包方承担。
由于新冠肺炎疫情的发生众所周知，由此导致的工期顺延发包方亦应有所预判，在承包方没有放弃相应利益的情况下，发包方没有理由相信对方会不再主张权利。故不应因承包人未在约定期限申请索赔即认定其丧失权利。
对于疫情期间的风险承担问题，我国法律没有作出明确规定。根据《合同法》第 142 条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付以后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。显然，《合同法》对买卖合同标的物的风险负担采交付主义，即以交付作为风险移转的时点。合同性质上看，承揽合同是买卖合同的变种，是完成工作的一方按相对方的指定，把自己的特定内容的活劳动，与特定的物品相结合，形成物化的工作成果，作为商品出卖。从这种意义上讲，将我国《合同法》在买卖合同中规定的风险负担规则适用于承揽合同，与承揽合同的性质是契合的。
《合同法》第 172 条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定;没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。我国法律并未明确规定风险负担的一般规则，但有偿合同中除有特别规定者外，仍可参照买卖合同的规则适用，故建设施工合同可按买卖合同风险负担规则，永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏产生的损失由发包人承担;承包人施工设备的损坏由承包人承担;发包人和承包人承担各自人员和财产的损失。对于不可抗力导致的合同价格、工程费用、工期变化等损失问题，根据即将于 2020 年 3 月 1 日施行的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第15条规定，建设单位承担的风险主要包括：
(1)主要工程材料、设备、人工价格与招标时基期价相比，波动幅度超过合同约定幅度的部分;
(5)不可抗力造成的工程费用和工期的变化。具体风险分担内容由双方在合同中约定。
此外，由于不可抗力是法定的免责事由，因此因新冠肺炎疫情导致不履行合同义务引发的损失，当事人可主张免除或减轻民事责任，根据具体案情的不同，人民法院也可以适用公平原则，在发包人和承包人之间分担损失。
责任新冠肺炎疫情发生前，房地产开发企业与认购人已经签订商品房购房意向书、认购书等预约合同的，受疫情影响，如房地产开发企业响应政府倡议暂时停止售楼处销售活动，不能及时与认购人签订商品房预售合同的;认购人由于受疫情期间的人员管控影响，不能在约定期限内与房地产开发企业签订商品房预售合同的等，均属由于新冠肺炎疫情的影响致使合同当事人不能履行的情形，应免除预约合同当事人的违约责任。
由于政府颁发的迟延复工规定或政府封闭施工现场、要求停工等措施以及疫情持续期间因交通管制等造成施工人员、工程设备材料无法及时就位等，导致无法按期正常交付或者因此导致无法具备交付条件而不能按期交付的，房地产开发企业有权依照合同约定或者法律规定主张免除相应期间的部分或全部责任。房地产开发企业应及时向买受人发出逾期交房通知，以减轻给对方造成的损失，并提供相应的证明，如地方政府、疫情主管部门、建设主管部门的相关文件、通知，下游供应商的供货情况以及疫情发生与管控与其逾期交房之间具备因果联系的证据。除了受疫情影响前期延期施工导致后期办证迟延的情形，已经完工的商品房办理产权证书受到疫情的影响较小，因房产交易部门无法正常受理产权证书办理事宜而导致房地产开发企业延期办证的，可主张减免其相应责任。
如因房地产开发企业本身即不具备办理产权证书条件的，也就是说无论疫情是否发生，房地产开发企业均无法为业主办理产权证书的，应按照合同约定承担逾期履行违约责任。
买卖一方当事人因疫情被隔离的或被交通管制的，导致迟延交房、迟延注销抵押登记、迟延办理变更登记手续的，可认定为因不可抗力因素不能履行合同，可免除迟延办理房屋变更登记手续的部分或全部责任。
金钱给付义务的履行一般不受疫情的影响，买方可以通过互联网或通讯设备或委托他人支付购房款，买方以受到交通管制为由不能依约履行支付购房款义务的，应按照合同承担违约责任。买方以患有新型冠状病毒肺炎被隔离为由，迟延履行支付购房款义务的，应根据案件具体情况处理。
《合同法》第 94 条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”
如何理解合同目的?合同目的反映当事人订约意图，就房屋买卖合同而言，一般来说购房人的目的在于取得对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，出卖人的合同目的是出售房屋，取得房屋所有权的对价，即购房款。
首先，新冠肺炎疫情不会直接造成房屋买卖合同的目的落空;其次，疫情对房屋买卖合同的履行影响较小，目前看来不构成导致合同根本不能履行的情形，疫情发生至今两个月时间，按照一般房屋交易惯例，延长两个月的交易期限尚不构成合同目的不能实现。
因此，对于当事人以疫情为由要求解除房屋买卖合同的，应依法审查，在坚持严守合同义务原则之前提下，准确适用不可抗力制度。
由于政府的防控措施直接造成疫情期间租赁合同不能履行的，承租人可以主张免除疫情期间的租金。新冠肺炎疫情对房屋租赁合同在疫情期间的履行造成一定影响的，如承租人所租赁的房屋用途为生产经营的，受疫情影响收益明显减少甚至亏损，承租人对应的可以主张减免疫情期间的租金;对于租赁房屋的用途为居住功能的，若所在小区未被封闭，未影响租户的居住用途，则不予减免租金。其中租赁期限较短，受疫情影响较大的，导致剩余租期很短甚至疫情期间超过剩余租期的，承租人可以主张解除合同。确定疫情对房屋租赁合同的影响可从房屋租赁房屋合同的用途、房屋租赁合同期限、房屋租赁合同在疫情期间的履行障碍类别等几个要素综合判别。
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