《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》政策解读
党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的要求；去年以来，党的十九届五中全会、中央经济工作会议、以及2021年政府工作报告连续提出要解决好大城市住房突出问题；6月24日出台的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），要求各地加大保障性租赁住房供给，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021-2025年）》要求加快完善以“三房”为主体住房保障体系，有效增加保障性租赁住房供给；《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（2021-2025年）》要求完善城乡住房保障体系，创新保障性租赁住房筹建方式。
加快发展保障性租赁住房，是解决好大城市住房突出问题的重要途径，能有效解决新市民、青年人阶段性住房困难，有利于加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，为高水平打造“数智杭州·宜居天堂”、争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例提供有力支撑。
1.《住房和城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019〕220号）
2.《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）
3.《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021-2025年）》
4.《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（2021-2025年）》
《实施方案》包括指导思想、目标任务、基本要求、支持政策、监督管理、组织实施六方面内容，主要有：
《实施方案》明确“十四五”期间，将发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，全市力争建设筹集保障性租赁住房33万套（间），年度租赁住房用地供应面积占出让住宅用地供应面积比例达到10%以上，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数比例力争达到30%以上。到2025年，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系更加完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度更加定型，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解，大城市住房突出问题基本解决。
1.保障对象及标准。《实施方案》明确保障性租赁住房主要面向一定区域内无房新市民、青年人等群体供应，解决阶段性住房困难。保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，其中住宅型保障性租赁住房建筑面积标准原则上不超过70平方米；宿舍型保障性租赁住房建筑面积标准要求20～45平方米户型不少于80%。
2.筹集渠道。《实施方案》明确在国办发〔2021〕22号文件规定的5种筹建渠道基础上，支持探索利用村级留用地建设保障性租赁住房，鼓励利用地铁、公交停保等上盖物业新（改）建保障性租赁住房，支持将闲置或已作为保障性租赁住房用途的政府、国有企事业单位投资的公租房、安置房等保障性安居工程住房调整为保障性租赁住房使用管理。新开工建设的保障性租赁住房主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。
3.租金制定。《实施方案》明确保障性租赁住房租金接受政府指导，租金应按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金的标准执行，由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定，并报市保障性租赁住房工作领导小组备案。
4.供需匹配。要求在摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源等情况的基础上，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，坚持规划引领、统筹谋划、因地制宜，合理安排保障性租赁住房用地供应，科学制定年度保障性租赁住房建设计划。
《实施方案》明确土地、审批、财政、金融、税费等政策，支持和加快推进保障性租赁住房发展。具体包含以下几方面：
1.细化土地政策支持。支持农村集体经济组织利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。鼓励支持各区政府协调、统筹村级留用地指标，统一开发建设保障性租赁住房。支持企事业单位利用依法取得使用权的闲置土地建设保障性租赁住房。支持产业园区内的工业项目，以及产业园区外亩均效益A、B类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，经批准可将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积，占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区统一规划、建设宿舍型保障性租赁住房，打造工业邻里中心。支持将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为宿舍型保障性租赁住房。支持按照规划引领、职住平衡原则，结合“一核九星”城市功能定位和产业布局，合理安排保障性租赁住房用地。
2.建立项目认定机制。由各区政府牵头，组织相关部门对保障性租赁住房申报项目进行联合审查、联合验收。经联合审查同意的，出具保障性租赁住房项目认定书；经联合验收通过的，方可交付使用。同时明确了存量房源转化机制，另外明确各区政府应建立健全住建、财政、税务、电力、金融等部门联动机制，落实项目税费、民用水电气价格、金融等优惠政策。
3.构建快速审批绿色通道。项目建设主体凭保障性租赁住房项目认定书，通过投资项目在线审批监管平台办理审批手续。构建快速审批绿色通道，及时兑现各类政策资金和税费减免。对于新建的保障性租赁住房项目，鼓励采取告知承诺制办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续，探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，实行相关各方联合验收。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
4.加大政策支持力度。对符合规定的保障性租赁住房建设项目，积极争取中央、省级财政的各项补助资金，市级财政通过现有政策及资金予以支持。各区政府可根据辖区实际情况，制定保障性租赁住房资金支持措施，加大资金支持力度。保障性租赁住房项目用水、用电、用气价格，根据用地性质按照居民分类标准执行，存在混合性质情况的，应分表计量；未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。加大保障性租赁住房运营的信贷支持力度，支持金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持金融机构发行金融债券，募集资金用于投放保障性租赁住房贷款。支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间市场发债融资。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。保障性租赁住房项目有关税收优惠政策，按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）等有关规定执行。按照国家相关规定，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
1.准入管理。《实施方案》明确所有项目在取得保障性租赁住房项目认定书后，方可纳入保障性租赁住房规范管理，享受保障性租赁住房相关支持政策。严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。
2.建设管理。《实施方案》明确相关责任部门应加强保障性租赁住房项目工程质量、消防安全以及安全生产监管，加大监督检查力度，实行全过程监管。保障性租赁住房项目要提供简约、环保的基本装修，集中式保障性租赁住房项目建设应遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）等有关规定执行。
3.租住管理。《实施方案》明确保障性租赁住房坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，其中区政府投资的保障性租赁住房租金实行收支两条线，可由各区政府统一管理，鼓励产权单位选聘经验丰富、运营能力强的第三方专业机构负责运营管理。加强对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程管理，防止以租代售。完善市住房租赁管理服务平台，保障性租赁住房项目认定书、房源、租金价格、租赁合同等信息应通过平台备案，实行一房一码，租住人员信息应按要求填报。推进信用体系建设，建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制。
4.权属管理。《实施方案》明确保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。不动产权证应附记保障性租赁住房项目。利用企事业单位自有闲置土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。
1.加强组织领导。《实施方案》明确成立市保障性租赁住房工作领导小组，负责统筹指导、协调推进全市保障性租赁住房工作，办公室设在市住保房管局。各区政府要参照成立相应的工作领导小组，负责项目联合审查和联合验收工作，并出具保障性租赁住房项目认定书，报市保障性租赁住房工作领导小组办公室备案。市、区两级相关部门按职责分工加强政策协调和业务指导。
2.落实主体责任。《实施方案》明确各区政府对本地区发展保障性租赁住房工作负主体责任，要按要求明确“十四五”期间本地区保障性租赁住房建设目标，制定年度保障性租赁住房建设计划，建立健全联动协调机制，加快项目建设和房源供给。要加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和联合奖惩机制，加大对未经批准擅自改变用途等违法违规行为的查处力度。
3.做好监测评价。《实施方案》明确由市住保房管局会同相关部门组织做好保障性租赁住房建设、管理情况的监测评价，重点监测评价各区发展保障性租赁住房促进解决新市民、青年人等群体住房困难情况的成效，监测评价结果将纳入“一城一策”执行成效考核。
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