贝壳杭州小课堂：夫妻一方擅自出售共有住房
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原标题：贝壳杭州小课堂：夫妻一方擅自出售共有住房
案例一：房屋为夫妻共有，未办理过户登记手续。
2016年3月，高某将登记在自己名下的夫妻共有房产出卖给赵某，并且将房屋的所有权登记证书以及土地证交付给赵某，而且自2016年3月起赵某也实际占有该房屋，并且支付了全部的购房款。并且高某的妻子之后还追加赵某另行支付2万元的购房款。直至2019年5月份，赵某要求高某协助过户，高某认为房屋卖后悔了，以未经其妻子李某同意而主张合同无效，拒绝协助过户。于是赵某将高某诉至法院，要求高某以及其妻子李某继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户变更登记。
案例二：房屋为夫妻共有，办理了过户登记手续。
孟某、刘某二人系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，二人购买住房一套，登记在孟某名下。孟某隐瞒登记在其名下的房产系其与刘某的夫妻共同财产，擅自将共有房屋出售给周某并办理了房屋过户登记手续，实际将房屋交付给周某使用。刘某发现后以孟某、周某二人恶意串通签订房屋买卖合同为由诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效，并恢复房屋登记人为孟某。
关于案例一：法院判决支持原告的诉讼请求。2016年，被告高某将登记在其名下的房屋出售给原告赵某，虽然购房合同中未经其妻子李某签字，原告赵某已经履行了给付房款的义务，被告也将房屋所有权证书以及土地证交付给原告，而后被告高某的妻子李某又要求原告补交2万元人民币房款，故被告李某对于原告与其丈夫高某的房屋买卖行为是知情且同意的。涉案房屋原告已实际占有、管理多年，故应当认定，原被告直接的房屋买卖是双方当事人真实意思表示，是有效行为。故法院支持原告要求高某、李某继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户变更登记。
关于案例二：法院判决驳回原告的诉讼请求。虽然刘某主张涉案房屋系夫妻共有财产，孟某出售行为构成无权处分，但涉案房屋登记为孟某一人，周某出于对房产证公示公信效力之信赖而相信孟某有出卖房屋的权利并无过错，且周某已支付合理对价并完成过户登记，周某的行为符合善意取得构成要件，依法取得房屋所有权。所以刘某请求确认房屋买卖合同无效并恢复登记的请求不能得到法院的支持。
一、通常，夫妻在婚姻关系存续期间所购房屋，即便只登记于一方名下，也为夫妻共有。一方无权擅自处分。
二、对于夫妻日常生活、子女抚养教育所产生的日常生活家事代理，夫妻一方处分行为有效，对于非日常生活家事代理，则需协商一致，否则对共有人不产生法律约束力。
三、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
四、如果买卖合同因无权处分被解除后，买受人可主张无权处分人赔偿损失，损失包括差价损失、已付款利息损失（按存款利率计）以及中介费损失。
五、一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
1.房屋买受人应尽注意义务，严格核查业主身份及房屋是否有共有权人，如若未尽审慎义务，买受人对购房此种重大财产交易事项未尽注意义务，本身具有一定过错。居间人未尽审查义务，对合同无效应承担相应责任。出卖人擅自与他人签订房屋买卖合同，主观上存在严重过错，应对买受人损失承担主要责任。
2.买受人应特别注意房屋是否系出卖人夫妻共同财产，在签订房屋买卖合同时，应当要求夫妻双方共同签字或征得另一方书面同意，同时督促出卖人尽快办理过户登记手续，避免房屋买卖合同因出卖人无权处分被判解除或因缺乏公示要件而不能构成善意取得。
案例来源：延边朝鲜族自治州中级人民法院返回搜狐，查看更多
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