杭州市滨江区智造供给工业综合体项目可行性研究报告
项目建设单位为杭州高新国有控股集团有限公司下属全资子公司杭州滨江城建发展有限公司。项目已取得所需全部合规性文件，已获得审批合规性文件。
项目位于杭州市滨江区长河单元，滨文路与建业路交叉口北侧，项目用地由2 个地块组成，分别为 M1-12 地块和 M1-14 地块。其中，M1-12 地块东至建业路，西至百仁路，南至滨文路（彩虹快速路），北至方陆盛街；M1-14 地块东至南川路，西至建业路，南至滨文路（彩虹快速路），北至方陆盛街，详见下图。
在杭州滨江区长河单元征地 55.9 亩，共两个地块。其中，M1-12 地块面积23.8 亩，M1-14 地块 32.1 亩。在 M1-12 地块上建设 1 座 17 层高层厂房、1 座 27层超高层厂房以及裙房，总建筑面积 62796m2。
在 M1-14 地块上建设 2 座 22 层高层厂房、1 座 5 层多层厂房以及裙房，总建筑面积 74795m2。在项目的地下建设 2 层地下车库，建筑面积 63720m2，配套机动车车位 983 个，非机动车位 2895个。项目采取标准厂房的设计方案，配套基本的生产用电、给排水、照明、空调、通风、消防等条件。入驻企业按照对应产品的生产工艺进行工艺布局、洁净装修等工程改造。
①是建设更高水平的“数字滨江”，促进电子、信息产业的发展，实现高新区发展战略目标的需要
《杭州市滨江区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要充分发挥数字经济的先发优势，抢抓智能时代的发展先机，以数字技术带动全区整体科技变革、产业变革和社会治理方式变革，推进数字经济和数字治理双轮驱动、创新发展、融合发展。
基于上述规划要求和目标，杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体按照发展信息化、智能化产业发展而建设。项目旨在为数字、电子、信息、智能、系统产业提供生产设施和服务配套。通过建设工业综合体，吸引更多企业进行产业开发和生产，又可为各实体企业之间的协同和协作提供了便利条件。因此，本项目对于实现数字产业的发展目标是非常必要的。
②是解决高新区土地资源短缺问题，促进企业创新发展的现实需要
杭州高新区在数字经济方面引领全国，但是其发展仍面面临一些挑战和短板，尤其是发展空间受限。在十家世界一流高科技园区创建序列中，杭州高新区（滨江）的面积蕞小、土地要素蕞为紧张。经过几十年的发展，原有空间趋近饱和，难以满足区内企业进一步扩张发展的需要。加之区域竞争加剧，其它园区为招商引资、招才引智竞相给出优厚条件，导致高新区（滨江）企业出现流失，制约高新区（滨江）长期发展。
这就要求高新区必须充分挖掘和利用资源，尽量提高单位土地的产出水平，提升企业的生产和配套水平。杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体按照电子产品产业化生产的需求，充分利用土地资源，尽量建设高层厂房，完善生产体系配套条件，容纳更多的生产企业入驻。
同时，电子产业更新换代节奏快，很多创新型小企业资金有限，难以背负投资厂房的重型资产。通过本工业综合体的建设，有利于创新型小企业节约项目资金投入，将更多的精力和财力投入到技术开发和生产。因此，本项目的建设既有利于解决高新区土地资源不足的问题，也有利于企业的创新发展，是非常必要的。
用地情况方面，杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体目前已缴纳土地出让金，并已取得土地不动产权证。
杭州市滨江区智造供给工业综合体总投资额198,092.00万元。
注：发改企业债券〔2022〕261 号同意本次债券所筹资金的 125,500.00 万元用于本项目，由于债券发行时间未匹配公司项目建设所需资金使用进度，故截至 2024 年 5 月末，公司已使用 29,286.83 万元银行贷款用于本项目，其中 16,122.43 万元银行贷款系替代拟使用债券资金，即本项目实际拟使用债券资金合计不超过 109,377.57 万元，目前已使用 20,000.00万元，本期债券拟使用 17,000.00 万元。
杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体土地费用为 5,025.00万元，已纳入项目总投资金额。
本项目实施分前期工作（可研报告编制及批复）、方案初步设计、施工图设计、工程招标、工程施工（土建工程、安装工程、装修工程、竣工验收）、交付使用。本项目预计建设期 4 年，运营期 26 年。本期债券存续期 7 年。本项目于 2021 年 10 月完成立项、勘察设计等前期准备工作，于 2021 年 12月开工建设，预计 2025 年 12 月工程竣工。
项目建设范围包括两个地块：M1-12 和 M1-14 地块，建设内容为地上四栋高层厂房及裙房，地下两层地下车库，地上建筑面积 13.76 万 m2，其中生产厂房建筑面积合计约 11.72 万 m2，职工食堂建筑面积 7486m2，另外门厅、设备用房、公共休息等配套用房建筑面积约 1.29 万 m2。地下建筑面积 6.37 万 m2，合计建筑面积约 20.13 万 m2。
截至 2024 年 5 月末，杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体项目主体全部结顶，B 楼构架层施工；幕墙、机电安装完成 10%，装饰样板间基本完成。
杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体的建设目标是按照数字、电子、信息类产品的生产要求，为入驻企业提供生产设施及配套设施。产品方向为 3C 电子类及智能硬件类，也包含成套系统。
3C 数码产品是计算机（Computer）、通信（Communication）和消费类电子产品（ConsumerElectronics）三类电子产品的简称。3C 数码产品涉及范围十分广阔，通常包括电脑、手机、平板电脑、数码相机、影音娱乐设备等传统产品以及智能可穿戴设备、5G 手机、AR/VR、服务机器人、智能家居、TWS 耳机、无人机等新兴产品。
3C 产品种类繁多，产品应用各不相同，难以进行统一的定量市场分析。但是从行业发展角度看，当前，我国发展成为全球蕞大的 3C 数码产品生产国。3C电子制造业发展成熟，产业链完整。有 70%以上的电子产品均在我国进行制造和装配，市场容量非常大。而随着 5G 时代的到来，3C 数码产品产业将迎来新的快速发展的机会。产业处于蓬勃发展阶段。
近几年，国家将智能制造装备产业视为高端制造业的一个重点领域，持续出台了相关政策和配套措施，大力扶持相关产业发展。受益于国家政策的大力推动，更多的企业进行研发、生产和投资智能制造装备，形成了智能制造装备产业体系。这些智能制造装备能够提升生产效率、技术水平和产品质量，实现制造过程的智能化、绿色化。
在产业方面，受到国家政策导向以及数字化产业政策的不断推行，中国智能制造业产值规模一直保持增长趋势。根据前瞻产业研究院的数据结果：2017 年中国智能制造业产值规模达 1.5 万亿元，2018 年达到 1.748 万亿元，2019 年达到2.108 万亿元，2020 年达到 2.5 万亿元，2022 年产值规模突破 3 万亿元。
本工业综合体的产品定位主要以信息化、智能化产品应用基础，涉及的产品类型举例如下：
物联网网关、路由器、交换机、光传送平台等智能连接产品；H3C 服务器、HPE 服务器等等智慧计算产品；H3C 存储、HPE 储存设备等智能存储产品；云屏、云台等智能终端设备；网络摄像机等。
2）消费数码类产品：平板、手机等。
3）智能硬件类：SCADA 系统、无线传感器、可编程逻辑控制器、RFID射频识别标签、机器视觉、伺服控制器等。
考虑到本项目采用高层建筑的方案，项目不包括大型工业机器人等需要大型加工设备的产品。但是可生产配套核心部件或系统。
本项目的收入主要包括厂房出租、停车位和厂房出售等。
公司所在地杭州高新区（滨江）由杭州国家高新区、杭州市滨江区两区管理体制整合而成，是浙江省杭州市下辖 13 个县（市）区之一，首批国家级高新技术产业开发区之一。
2023 年，杭州高新区（滨江）全年实现地区生产总值2,467.90 亿元、增长 8.0%，总量保持全市第三，增速全市第二；规上工业增加值883.4 亿元、增长 7.0%，总量全市头部、增速全市第二；全年完成含合作区（园）固定资产投资 393.4 亿元、增长 7.9%，其中工业、高新产业、制造业投资分别增长 21.9%、22.1%、20.5%。
杭州高新区（滨江）地区总体用地情况较为紧张、工业地产供不应求，主要为集约用地，因此杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体的厂房为多层厂房。从产业特征来看，该项目的定位为数字化、智能化产品，产品的重量和尺寸较小，对厂房的土建工程配套要求不高，大多数电子、信息产业产品都可以进行生产，因此从行业产品生产角度看，应以尽量提高场地利用率为主要原则。
参考项目方面，智造供给工业综合体中的高层厂房主要用于电子、通信等行业的研发和制造，其建筑功能与设计要求与参照的彩宏大厦、腾虎科技大厦、寰诺科技园、凯和大厦、远方中心、杭州活水工业园、滨江物联网小镇和东方通信科技园等项目建设要求类似，上述项目均可用于项目规划时确定的生产研发用途，具备作为高层厂房的职能，后续可入驻与用途对应的生产类企业。
同时，根据智造供给工业综合体不动产权证，土地用途为工业用地，未来仅工业企业可以入驻，如以电子产品部件组装为主的企业，包括 3C 电子、监控、控制器、SCADA，或提供成套智能系统设计和智能装备成套服务的企业等，与传统商业办公楼的入驻企业存在一定差别。
项目中的高层厂房与一般商业办公楼的主要差别体现在以下方面：厂房建筑物由于除了人员外，需要布置生产设备，因此楼层荷载要高于一般商业办公楼，因此厂房的建筑结构工程造价要高于一般办公建筑。
建筑物内人员密度不同。厂房内以生产设备和生产线布置为主，人员较少，办公楼以办公人员为主，人员较多。
公用动力设施的配置不同。如配电照明、给排水、通风空调、垂直运输等公用设施设计，厂房以服务生产设备为主，办公楼是以服务人员为主。
安全、环保等要求不同。厂房内有工业生产内容，生产过程中可能会产生废气、包装材料废弃物和生产废水等污染物，办公楼一般只有生活废水、废弃物等。
生产环境不同。厂房内按照生产工艺需要，在不同的区域设置不同的环境条件，如恒温、洁净、湿度控制。一般办公通常仅考虑舒适性空调。
参照项目周边高层研发、生产厂房出租市场价格，并结合本项目特点和建成后市场需求预测，按初始 1.8 元/m2/天计算，每 3 年涨 5%；出租率预期在运营期前两年分别为 70%和 80%，自运营期第三年起出租率预期为 100%考虑。
项目位于工业园区较为集中的地段，周边工业园区和商业项目公共停车服务价格水平为 6 元/小时，该项目按 6 元/小时、每个车位平均每天停车 5 小时测算，并结合未来需求预测，按 30 元/天计算，每 3 年涨 5%。
参照项目周边类似高层研发、生产厂房出售参考价，并结合本项目建设成本、预期利润率和未来市场需求预测。项目周边高层建筑大多以科研、办公用房为主，工业生产厂房多以多层为主，本项目参照高层办公研发用房出售价格，并结合工业生产厂房需求进行调整，本项目按 14000 元/m2计算。销售进度按竣工后 3 年内每年 40%、40%和 20%的进度完成。销售部分厂房在销售之前按出租考虑，采用先租后售方式。
职工食堂出租面积共 0.7 万平方米，按初始出租单价为 2 元/平方米/天，每3 年涨 5%测算，出租单价的测算主要根据职工食堂与厂房造价水平差异，参照厂房租金价格并进行适当调整后得出；预计职工食堂一次性整体出租，因此出租率按每年 100%测算，运营期内共计出租收入 1.7 亿元。
由于项目处于较为前期的建设阶段，尚未有明确的拟入驻企业情况，未就入驻事项签署意向协议。本项目未来入驻企业主要以电子产品部件组装为主的企业，包括 3C 电子、监控、控制器、SCADA，或提供成套智能系统设计和智能装备成套服务的企业等。
建设单位仅对持有的物业提供必要的维修维护、地下停车位维护保养和必要的销售、管理工作，主要成本费用详述如下：
1）燃料动力费：主要为地下车库日常照明、通风消防等用电用水成本，按75 万 kwh/年用电量估算；
2）折旧费：建筑物固定资产按 30 年平均折旧计，残值率按 5%计；
3）修理费按自持的固定资产原值的 0.2%提取；
4）摊销费：其他待摊资产按 5 年摊销；
5）财务费用：本项目长期贷款利率按 4.5%计算，无经营期短期贷款；
6）管理费用：负责工业综合体的综合管理，日常管理费按 10 人，人均 5 万元/年计算。地下车位管理费按停车费收入的 8%计算；
7）销售费用：主要为前期出售物业的销售环节发生的费用，按销售收入的1%计算。
注：本项目以本次债券获批时点和获批规模进行的相关收益测算。
根据测算，杭政工出【2021】3 号杭州市滨江区智造供给工业综合体债券融资金额共计 125,500.00 万元，项目存续期内累计营业收入 118,323.00 万元，可实现净收益为 114,553.00 万元，能够覆盖债券存续期内利息 39,532.50 万元（债券利率假设为 4.50%），存续期利息覆盖倍数为 2.90 倍。公司需偿还建设部分的 债券本息预计合计为 165,032.50 万元，扣除债券存续期内归属公司的净收益， 资金缺口为 50,479.50 万元。
针对资金缺口，公司已制定有效补偿措施，如通 过公司经营活动产生的现金流入、良好的盈利能力和较为充足的货币资金等对 偿还本金提供有力的保障措施。运营期内，项目累计营业收入 302,260.00 万元，可实现净收益 272,650.00 万元，能够覆盖项目总投资额 198,092.00 万元，覆盖倍数为 1.38 倍。
本次债券项目存续期偿债资金缺口主要来源于公司日常经营活动产 生的现金流。近三年，公司经营活动产生的现金流入分别为 354,975.83 万元、 420,816.41 万元和 593,250.81 万元，经营现金流入较为充裕。
随着公司业务的不断发展，公司的营业收入、净利润及经营活动现金流有望进一步改善或提升，从而为偿还本期债券本息提供保障。
此外，公司资信状况良好，与多家银行建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2023 年末，公司从银行获得授信额度为 508.16亿元，已使用授信额度 214.90 亿元，未使用授信余额 293.27 亿元。良好的银企关系为公司项目投融资提供了较为充分的流动性支持，为本次债券的还本付息提供了有力资金保障。
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