世邦魏理仕：杭州住宅市场胶着期谨慎乐观
世邦魏理仕杭州今日发布《2014年杭州第二季度房地产市场报告》。报告显示：2014年二季度杭州优质写字楼市场需求稳健，黄龙、武林等传统CBD的租金继续上涨。而钱江新城租金继续下行的同时，本季空置率比上季度再降5.7%，至24.8%的历史新低。商铺租金保持稳定，体验式消费渐成趋势，餐饮类、个人护理类和家居生活类租户需求活跃；核心商圈持续的供不应求将带动租金进一步上涨。
6月16日，杭州市政协会议，杭州市发改委提出，暂停城北及城东大型商业综合体开发，滨江、下沙重点发展社区型商业综合体等“四个一批”的新思路。杭州成为继苏州之后第二个出台政策规范商业地产的城市，对此世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢评价：“作为为数不多对商业地产出台控制政策的城市，杭州主动调整优化商业地产布局体现了政府对商业地产结构性供应不平衡现象的关注，对个别区域及项目有一定程度的利好。但需要指出的是，商业地产项目的成功仍然取决于开发商的定位招商运营等内功的修炼，而这一点恰恰是我们所需要继续努力的。”
住宅市场成交量较上季度回暖的同时，售价出现加速下跌，展望未来，观望期仍将持续，住宅价格有进一步下调的可能。但考虑到今年截至二季度宅地成交大幅缩水，而随着时间推移，库存有望逐步向安全线内回归，从中期看，未来2年内市场供求关系会再度发生变化。因此世邦魏理仕对杭州中长期的市场仍持谨慎乐观态度。
2014年二季度杭州物业市场指标一览
优质写字楼市场武林商圈新增供应预租活跃，钱江新城空置率再降
本季甲级写字楼项目武林时代中心交付使用，新增办公面积23,700平方米。该项目是武林这一传统CBD板块在过去四年中的唯一新增供应，因此广受优质客户的欢迎。截止交付时，武林时代中心已录得上海贝尔、北京网聚等一些国内外整层客户的预租，预租率高达40%左右。
杭州写字楼需求基本稳定，而客户的租赁问询略有增加。本季季度净吸纳量超过12万平方米，并因此拉低市场空置率3.5个百分点至16.8%。净吸纳量中有相当部分来自于近几季度交付项目前期积累客户的集中入驻。钱江新城在部分业主“以价换量”策略的推动下其租赁市场保持活跃。本季沙伯基础和几家国内金融企业在浙江财富金融中心租赁了办公面积；同时，众多本地的贸易、制造和金融公司在钱塘航空大厦设立。截至本季末，钱江新城板块的写字楼空置率环比再降5.7个百分点至24.8%，创历史新低。
至二季度末，杭州优质写字楼平均租金报每月每平方米123.6元，环比微降0.1%。黄龙和武林的租金继续上涨，但本季钱江新城平均租金下跌1.9%。业主更加优先考虑提升项目的出租率，为此可以接受租金的下调。
下半年有3-4个项目将会交付，新增供应约为15万平方米，较上半年有所增加。在黄龙和武林板块，武林时代中心的剩余可租面积将增加区域内客户与原业主续约谈判时的筹码，预计对区域内租金的涨势有一定的平抑作用。而在钱江新城，由于未来两年内仍将有45万平方米的新增供应，且其中部分已开始销售或预租，因此区域内租金仍将有下降的压力。
上半年写字楼销售市场呈现量升价跌的态势。全市销量同比增加约16%，而成交均价则下降约3000元每平方米。新兴区域如钱江世纪城板块成为供应大户。本年度主城区新增供应有限，预计下半年主城区写字楼仍有价格小幅上涨可能。
优质商铺市场 体验型消费渐成趋势，餐饮、个人护理和家居生活类商户需求活跃
2014年第二季度，由于湖滨银泰和万象城有少量店铺空出调整，本季市场空置率略升0.6个百分点至1.7%。同时底层平均租金与上季持平，报每天每平方米37.2元。
本季餐饮类、个人护理类和家居生活类租户表现活跃。在湖滨商圈，西旺茶餐厅将在湖滨银泰的负一层开业；在钱江新城，万象城的部分租户调整引入了Pizza Family, Lampe Berger和Aroma Air等商户；城西银泰三楼蕾蕾美颜即将开业；此外，人气餐厅-水货也正计划在西湖银泰开出杭州头部店。服饰珠宝类品牌方面，国内女装品牌Bouthentique将在万象城四楼开出新店，替换原先的FILA；周生生在杭州大厦开出其杭城第六家店铺。
万达广场将于今年12月开业，商场面积13万平方米。据万达集团在6月举行的项目招商会上披露的信息，杭州万达广场招商进度已超过80%，开业后将有30个以上的首度进驻杭城的品牌。除万达百货、大玩家、大歌星、物美超市等主力店外，外婆家、屈臣氏、面包新语、GAS等零售商也已经与项目签约。短期来看，湖滨、武林等核心商圈的铺位仍将处于供不应求的状态，租金有进一步上涨的动力。
工业物业市场 供应持续短缺，先进制造业和电商需求推动仓库租金上涨
二季度杭州工业物业租金稳步上涨。厂房、仓库和研发用房的平均租金环比分别上涨2.0%、0.7%和1.5%至每月每平方米14.1元、23.6元和26.7元。福特整车厂在杭州经济技术开发区前进工业园区的顺利推进带动了零部件制造和物流等相关产业对周边区域内优质厂房和仓库的需求。本季长安民生物流项目主体厂房建设完成，而总建筑面积17万平方米的钱江物流通道产业园也与前进工业园区顺利签约。展望下半年，优质仓库的供应短缺以及先进制造业及电商的持续需求增长将继续推升仓库租金。
高档住宅市场 发展商促销力度加大，售价加速下行
进入二季度住宅销售的传统旺季，开发商纷纷加快了推盘上市的速度。本季杭州主城区一手住宅新增供应套数较一季度大幅上涨109.0%；然而，受到市场观望情绪的影响，销量并未随之出现暴涨，环比仅增长30.4%，但相比去年同期下滑42.8%。本季高档住宅销售市场的表现与我们前期判断基本一致。在季节性因素、发展商推盘加速和个别楼盘出色表现等因素的共同推动下，本季成交量环比增长39.4%；但与整体市场一样，该指标同比仍录得33.3%的跌幅。随着楼盘促销力度的逐步加大，本季高档公寓平均售价呈加速下降走势，环比跌2.2%报每平方米40,140元。
按前六个月月均成交测算，6月底杭州主城区的一手住宅存货去化周期已快速突破25个月。存货高企预示下半年发展商去库存压力较大，因此住宅价格有进一步下调的可能。近期呼和浩特成为首个取消限购的城市，其政策落地后的市场反应以及杭州在内的其他城市是否会跟进值得关注。
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