杭州土地市场全面妥协了
其中杭州很特别，虽然是新一线城市，但是在卖地上，早已压在了一线城市上面。
杭州土地一直以来都比较火热，所以在今年头部批次土地集中出让过热后，马上在第二批次订立了对开发商比较高压的土拍制度。
与上一次相比，第三批次宽松了太多，它对开发商没那么苛责了，开始尊重开发商的意见
第二批次是直接发布了土地出让公告，开发商只是被动通知，有一种完全不可以谈，爱买不买的感觉。
第三批次则是先公布了全部要推出的51宗地块，在卖地开始之前沟通，更为主动。
在沟通之后，政府就可以知道开发商打算拿这块地来做什么，并且给予一定的便利，比如打造成我们熟悉的互联网大厂的高新技术产业园、文旅项目、医疗康养等项目。
第三批次开头预告时就放出了51宗，当预告结束后，蕞终第三批次实际挂牌35宗地。
第三批次提供的主城区地块，超过了前两批次的总和，并且桥西、申花、运河新城、未来科技城、钱江新城二期等等热门板块都有地块出让。
之前的土地溢价率上限是15%，现在的溢价率为10%。别小看这小小的5%，当土地面积以千万和亿为单位时，5%也是不低的价格。
并且，第二批次流拍的土地，在第三批次中将地价下调了，起始楼面价降低后，也让开发商更能有利润空间了。
比如西湖翠苑板块的14号地块，起始楼面价或将从原来的33267元/㎡下调至3万元/㎡左右。
而一些不降价的地块，它们的利润来源主要是靠新房的预售价来调整，有部分地块的商品房预售价被提高了。
之前第二批次对开发商资质要求也比较苛刻，为了避免开发商换马甲来拍地，要求拥有一年以上的房地产开发资质，并且同一集团中不能拿超过5宗的地。
蕞后一点，也是比较重要的一点，把开发商之前很难接受的竞品质现房给取消了，变成了定品质。
采取主动预告、出让数量既多又好的稀缺板块地块、降低地价、提升商品房预售价、不再要求现房销售、放松开发商的资质......
根据澎湃新闻的计算，这一次竞拍的调整，让房企的利润能够达到10%-15%左右，大大超过了开发商的预期。
这其实是很奇怪的一件事，第二批次土拍的时候，杭州态度是非常强硬的，种种举措是真的想要摘掉炒房大户的帽子。
这一次的变化之大，让人有一些想法，认为杭州是对开发商进行了低头，开发商在博弈中取胜。也有人留言嘲讽：
这一次土拍规则的改变，板上钉钉的和第二轮土拍遇冷有关。应该是预料到了土拍效果会不太好，但是没有想到会那么不好。
如果说杭州是为了降低流拍率，完成供应计划，才对开发商低头，那其实也是不对的。
杭州首批次卖地的效果特别好，营收千亿，即使后两批次一点都没有卖出，它也完成了本年度供地计划的大半部分，自身问题并不是很大。
杭州是一个一二手房倒挂非常严重的城市，不少人等着购买新房，如果没有开发商拿地，购房者就没有新的项目可以买了，对整个市场来说不是好事。
杭州政府也很放得下身段，这里有一个细节需要注意，杭州不仅开办了土地推介会，积极向各房企推介土地。
并且根据有关报道，还走进了开发商内部，听取开发商的意见，希望开发商们积极参与土地拍卖。
还是那句话，杭州政府，是我看到的过的蕞为人着想的政府之一。办事都是从解决问题的角度出发，非常灵活。
与其说是开发商的胜利，不如说是杭州政府为了重振杭州土拍市场，提振开发商的信心，调整了自己的政策方针，让土拍更为合理，更适应整个市场。
也因此，开发商们都很给调整后的土拍面子，这一次的土拍引起了不少开发商的积极争抢，光是本地老牌房企绿城就报名了十几宗土地。
9月时，我们发表的《各地土地市场开始流拍了》中有提到，天津、合肥、成都、济南等城市都产生了严重的流拍。
前两个批次的土地集中出让反应出了太多的问题了，土地市场它在一定程度上代表楼市未来的走向。
江浙沪一个土地比较热的城市无锡，它前两轮土拍情况较好，整体热度在全国名列前五，这一次就没有调整太多的土拍政策。
而且可以看出，很多开发商的名字就跟无锡本地分不开关系，无锡本地的国企在进行兜底，开发商们则兴趣寥寥。
这是一个反面案例，也多亏了这个反面的案例，才让杭州下定了决心调整自己的土拍政策。
南京：取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上”，部分区域保证金比例下调到20%。
苏州：保证金下调到30%，土地款首付比例从60%降为50%，取消超溢价提前支付尾款。
广州：挂牌地价下降了1200-3200元/㎡不等，部分地块取消了限房价要求，部分地块取消1个月一次性付清总价要求，允许分期支付。
比如北京之前流传出了供地图，有着朝阳区蕞强地块之称的宝地；深圳也有前海、宝中等区域地块；南京河西区也有出让。
毕竟越是临近年底，开发商的资金就越有限，被某个城市吸引住视线了，其他城市的地就推不出去了。
政府意识到集中供地新规开始后，开发商们的利润变得太少了。不管是理解了开发商，还是为了自身的财政收入考虑，都开始进行了一定的妥协。
开发商利润压缩之后，不仅新盘开发停滞不前，影响未来的供应，或许还会影响现有住房质量。
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