杭州市人民政府关于集约利用和盘活工业土地的若干意见(杭政函〔2005〕166号)
为进一步盘活工业存量土地,提高土地节约、集约利用水平,缓解工业用地紧缺带来的不利影响,根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)和《浙江省人民政府关于严格土地管理切实提高土地利用率的通知》(浙政发〔2004〕37号)及市政府有关文件精神,现提出如下意见。
(一)用产业导向引导供地。对高新技术产业项目、符合浙江省建设先进制造业基地重点领域、关键技术及产品导向目录的高新技术产业、装备制造业工业项目用地给予优先供地;对杭州市产业目录中禁止类项目不予供地;对限制类产业项目限制供地。推行项目准入评估制度,将产业政策、投资密度、资源消耗、环境影响等作为项目准入评估的重要依据。通过项目准入评估,提高投资质量和工业生产水平,优化产业结构。
(二)提高工业项目用地的规划控制指标。工业用地项目每亩土地投资强度原则上在《浙江省建设项目用地控制指标(试行)》基础上再提高20%;在符合城市规划条件的前提下,除安全、消防等有特殊规定的项目外,原则上新建的工业建筑容积率在省定指标的基础上再提高20%。企业内部非生产性建设用地应根据建设规模合理确定,非生产性建设用地占企业用地的比例原则上控制在7%以下。坚持资源共享原则,积极支持经济开发区、工业功能区统一规划建设道路、供电、给排水、通信、污水处理、仓储等基础设施,统一规划建设科研(开发)服务中心、商务、培训、生活服务设施及公共绿地等,为园区内企业提供配套服务。
(三)实行工业项目的供地准入制。生产工艺无特殊要求的项目,不得建造单层厂房;凡项目总投资在1000万元以下的工业项目不单独供地,鼓励使用标准厂房进行生产。各开发区、工业功能区要优先安排工业项目及“退城进区”项目建设用地,其中确保10%以上的工业用地用于专项规划中容积率不低于1.2的标准厂房建设。
(四)工业项目的用地实行限期建设。在符合土地出让和建设用地批准书规定的前提下,取得建设用地批准书和施工许可证的工业项目,一般应在6个月内开工建设,蕞迟不得超过12个月,整个工期应在依法批准的建设工期内。分期建设的项目用地,要求远近结合,对后期用地在合同中约定并明确违约责任;在规划上预留时间视项目大小而定,原则上不超过一年半。
(五)加大清理盘活闲置工业用地力度。各区、县(市)、开发区、工业功能区对本区域内存量土地和闲置(空闲)土地情况进行全面清理,对已农转用未供地、已供地未建设及歇业、搬迁停产等因素造成的闲置土地,查清其区位、面积、闲置时间和闲置原因,建立台帐,分门别类进行盘活,用于工业项目的建设。
(1)对已办农转用手续的项目,各区、县(市)、开发区、工业功能区应加大征地拆迁安置力度,尽快实施供地。
(2)对因其他原因影响供地的,在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下,采用盘活农转用指标方式,安排其他工业项目,各部门要积极支持,加快项目审批速度。
(3)对由于项目取消、变更或无力投资开发等项目自身原因造成未供地的,及时调整给急需用地的工业投资项目。
(4)对不及时办理供地手续又不愿意调剂给急需用地的项目,各区、县(市)、开发区、工业功能区要督促项目用地单位限期办理供地手续,限期开工建设,否则到期依法取消该项目用地。
(1)对超过土地出让合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期满1年未开工建设的土地,根据企业实际作出相应处理;对已不需要或无力投资开发建设的土地,各地应动员土地使用者退出土地,由政府收回。政府收回的土地包括整个项目用地和多余土地的分割收回。分割收回的起点面积为原出让面积的50%或5亩以上。收回土地的补偿标准为原出让地价加地面建筑物及土地平整成本再加银行同期利息,政府给予一定的退出土地损失费补偿。对超出出让合同约定的开工日期满1年未动工开发且不退出的闲置部分土地,按合同规定收取违约金。对从批准之日起满2年以上未开工建设项目的土地,政府依法收回。
(2)未构成闲置土地的,对未按土地使用合同约定时间动工的建设项目,应收取违约金;鼓励用地单位让出土地。对用地单位主动要求让出土地的,退还剩余年限土地出让金和有关征地税费,并对剩余年限土地出让金给予相应银行同期利息补偿。对构成闲置土地的,应严格按照国家和省市有关规定从严处理。
(1)鼓励各开发区、乡镇(街道)包括村级集体经济组织在依法批准和符合规划的前提下,利用零星空闲的存量土地建造标准厂房出租。
(2)对投资强度、容积率未达到标准的,各区、县(市)及开发区应督促项目用地者按原批准的投资强度和容积率等要求,在限定的时间内增加投入,尽快达到标准。
(3)应根据规划性质,对原属行政划拨长期闲置未用土地,在符合规划的前提下允许调整为工业用地。
(六)鼓励企业在现有工业用地范围内加强技术改造。利用原有厂区土地进行增资扩建或实施技术改造的项目,在符合规划和环保要求(含3年内与城市规划建设无矛盾)的前提下,建设单位应在项目批准、核准或备案后依法办理规划、建设等手续,有关部门应简化程序,及时办理相关手续,确保工业项目实施。
(七)对工业用地在2007年12月31日前进行土地优用的,经依法批准在原用地范围内新建、改建、扩建生产性工业项目,且其投资额度、建筑容积率等指标符合省、市有关文件规定的,其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金和城建配套费,除应缴税外,其他规费全免。鼓励现有企业利用未用土地和厂房开展内外资嫁接改造。凡企业以现有厂房、土地入股方式与外商或市外企业开展合资、合作的,对其转让过程中所缴纳的房地产交易管理费和技术服务费减半收取,市区对其契税地方留成部分的50%由市财政予以补助。
(八)经依法批准,允许企业间互相转让土地用于工业项目建设。对原划拨工业用地转让,土地出让金按现行基准价的20%缴纳。除经市政府批准同意或者出让合同另有约定的项目可分割转让外,其余工业用地只允许整体转让。
(九)建立工业企业用地“退低进高”机制,加快结构调整步伐。对资源消耗大、污染严重、产出低及不符合产业导向目录的企业,鼓励其利用现有厂区整体调整转产,实施符合国家产业政策鼓励类的项目;原企业转产后尚有闲置的厂房或能够独立分割的土地,在符合城乡规划的前提下,可转让给其他企业用于工业项目建设,对其转让过程中所缴纳的房地产交易管理费和技术服务费减半收取,市区对其契税地方留成部分的50%由市财政予以补助。对无能力转产企业及因环境保护要求整体搬迁企业可以通过财政补助、奖励等措施,使其淘汰和退出,对其退出的地块,经有关部门联合评估后,实施符合产业导向目录、低消耗、无污染、高产出的高新技术产业项目和都市型产业项目,加快结构调整步伐和实现产业升级。
(十)积极鼓励企业利用现有厂房、仓储用房进行设备更新、工艺技术改进,提高装备水平,提升制造能力。对利用闲置厂房进行的纯设备技术改造项目,各级财政要加大资助力度,符合市本级财政资助资金补助标准的项目在现有基础上再增加一个百分点。企业利用自有存量土地、实施原有建筑加层等用于企业技术改造项目建设,且符合技术改造资助条件的,在享受财政资助时,土建投资额可不受30%标准的限制。
(十一)鼓励企业建造和使用标准厂房。各级开发区和工业功能区及企业应积极推广建造多层标准厂房,鼓励有实力的企业、村级集体经济组织等利用现有建设用地、村级留用地,以独资、合资、合作等方式参与建设标准厂房,无行业特殊要求的原则上都必须建3层以上(不含3层)的标准厂房。各级财政要加大对标准厂房建设的资助力度,对3层以上(不含3层)部分的标准厂房,按经审计确定的土建实际造价给予6%的资助。
(十二)鼓励企业通过兼并、收购、合并、转让等方式取得存量厂房、存量土地。凡新上国家产业政策鼓励类的工业项目通过兼并、收购、合并或转让方式取得存量厂房、存量土地(出让)的,其土地增值部分政府可适当让利给原企业。
(十三)加强土地出让合同的签订与管理。工业用地项目签订的土地出让合同必须附有“双控”指标、开发进度等约定。同时强化跟踪管理,对达不到投资强度、容积率、开发进度等要求的,要限期达到,在限期内仍不能达到标准的,要追究用地者的违约责任。(十四)建立年度供地率考核制度。凡前两年度、上一年度及当年土地供应率分别未达到95%、80%和50%的地区,暂停办理新的农用地转用及土地征用审批手续,并相应核减下一年度用地计划指标。
(十五)落实建设用地核查制度。在项目竣工备案时,项目用地未达到出让合同约定的,责令限期改正;在规定期限内整改仍未达到要求的,国土资源部门将依法追究受让人违约责任。对未备案或不符合备案条件的项目,可按合同约定追究违约责任。
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