汉嘉杭州阿里巴巴产业园项目定位及产品价值体系打造建议
与甲方沟通明确以下问题： 1. 项目需要解决的核心问题 2. 项目研究路径、预期结果 3. 项目执行计划、时间节点 4. 其他需明确的问题
30组目标客户深访 200份问卷调研
《项目定位及产品价 值体系打造建议》
市场竞争策略及客群研判 办公物业产品配置标准 产品价值体系打造
➢ 项目位置及经济技术指标： 区位佳，具备开发花园生态办公条件，园区配套商业不具备辐射周边的基础
本项目滨江区江南大道与时代大道交叉口东 南侧，网商路西侧，滨兴路北侧。地块南侧 即阿里巴巴滨江一期产业园。
项目占地93346㎡，拟开发规模约为21万㎡，
地上面积约14万㎡，建筑密度：不大于40%；
容积率：1.5 ，无限高要求。规划用地性质为
园区西面，北面临主干道，阻隔现象明显， 东面及东北面将有有大量商业供应，如1.5公 里范围内规划了大型商业综合体（龙湖春江 郦城）。园区内部配套商业不具备辐射周边 的基础，需控制配套商业体量。
➢ 市场背景： 滨江区办公租赁市场背景（产业基础雄厚，发展势头良好，但办公租赁市场面临供大 于求的局面
作为首批国家级高新区之一，历经20多年发展，目前在国家级高新区综合排名中位列第6，由单纯的 产业基地开始向城市化过渡。另一方面，办公楼宇租赁市场的供应量在近几年内将大幅度增加，例如旧 园区提高容积率翻新改造（施强等）、自用园区兴建（阿里、华为、西可等）、政府牵头园区开发（智 慧新天地、物联网基地）、大量规划中留用地项目待推。
➢ 投资开发商背景： 国内电子商务行业的领头羊，发展壮大于杭州，具备品牌优势、开发资金优势、新 技术研发并落地的优势
基于阿里电商、阿里金融、阿里通讯等领域的创新能 力，基于互联网科技/通迅/物联网科技的运用，如一卡通 的园区应用，WiFi 全覆盖的通讯网络。一个高科技创新 园区有实现的基础。
未来园区的打造存在很多的想象空间（可适度超前）
➢ 开发目标： 标杆项目，具有可复制性 作为阿里巴巴首个产业园面向市场租赁的项目，需在保证未来整体租赁收益稳定的 前提下，产品上做出创新（建设资金相对充足），尤其是软性服务方面可塑性很强， 为目标客户构筑理想办公场所
➢ 市场层面：明确市场的竞争格局及本项目的竞争站位，明确目标客户群 体（来源、行业、规模）。
➢ 产品层面：基于市场竞争和客户访谈，结合阿里巴巴自身特点的办公物 业的产品价值体系打造建议（产品配置标准、产品创新方向）。
目标客户访谈 典型案例借鉴 项目定位及产品力打造
传统市中心写字楼市场已经趋于饱和，开始向周边区域中心延伸 ，区域圈层办公物业存在市场机会
黄龙板块 武林板块 钱江新城 庆春板块 城站板块 文教板块 滨江板块
曾经的天花板 未来的CBD和天花板
饱和 后起之秀/产业带动 区域限制，认知度低
杭州产业园格局 滨江产业园发展成熟，一线产业园达到杭州市区产业园租金水平
主楼hydia 精装酒店 独立精装修电梯厅，
式大堂，挑空2层，两 层。Leo，lydra无挑
电Hy梯dr品a楼牌电蒂梯森服克务虏面伯,精装修卫生间，美标
绿化较多，有大广 场以及下沉式广场
4.95米；二，三层4.8 米；四，层4.5米；六 层3.6米，主楼标准层
1000方精装修大堂， 挑高9.5米
18人，1350KG西子奥 的斯电梯。电梯服务
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精装修大堂，挑高4.5 米，约150方
电梯。电梯服务面积 8000方/部
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车位 入口处有广场，中 165:1
广场， 入口广场绿化，室 内小景观 景观丰
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