详析深圳“非居改保”新政！6大举措保障政策落地
根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）、《深圳市人民政府办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的实施意见的通知》（深府办函〔2022〕23号）等文件规定，为规范深圳既有非居住房屋改造为保障性租赁住房行为，切实有效增加保障性租赁住房供给，缓解新市民、青年人的住房困难，进一步优化深圳住房结构，经过一年期的政策酝酿，深圳正式发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称“《通知》”），自2022年12月9日起正式施行，有效期3年。《通知》要求，将既有限制和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住房屋改造保障性租赁住房，为本市的新市民、青年人等群体提供性价比高的住房。《通知》规定上述存量房屋在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限以及原已批规划许可文件，不补缴土地价款，按照政策规定享受土地、财税、金融等对保障性租赁住房的专门支持政策，并通过制定宽松化的申请条件，流程化的申请程序，灵活的退出机制，有利于进一步拓宽深圳市保障性租赁住房供应渠道，优化资源配置，有效提升市场化租赁企业参与改建项目的积极性。
大力发展保障性租赁住房是十四五期间的重要任务
2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正式确立了保障性租赁住房在保障房体系中的独立地位。2021年8月，国新办在“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上进一步指出：“加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，“‘十四五’期间，国家将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居”。因此，十四五期间我国的保障房体系将形成公租房、保障性租赁住房、共有产权房三大支柱，保障性租赁住房则是我国保障房体系中的增量。
自上述政策实施以来，重点城市如厦门、成都、广州、武汉、杭州、南京、合肥等城市相继发布了保障性租赁住房相关政策或征求意见稿，郑州、厦门、青岛等地出台了“非改租”相关政策。2021年11月，深圳被广东省列为发展保障性租赁住房的重点城市之一，《通知》的出台也是积极响应国务院办公厅与广东省保障租赁房政策和解决深圳新市民民生问题的重要体现。
今年以来，国家对保障性租赁住房建设明确加大金融支持和财政支持，如保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理、鼓励金融机构参与保障性租赁住房投资等。2022年10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，明确加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，利于推动存量住房供应加速实施。2022年11月8日，深圳市住房和建设局关于公开征求《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）（征求意见稿）》，明确保障性租赁住房项目申请主体资格、准入条件、认定程序、退出机制等内容，有助于引导市场主体参与预期，激发社会主体参与建设运营保障性租赁住房，政企合力共同完成《深圳市住房发展“十四五”规划》提出的筹集保障性租赁住房40万套的目标。
深圳大力发展保障性租赁住房的必要性
随着深圳人口持续净流入，深圳新市民、青年人等群体住房困难问题比较突出。根据深圳市第七次全国人口普查数据，2020年11月1日零时，深圳常住人口1756.01万人，与2010年第六次全国人口普查的1042.40万人相比，增加713.61万人，增长68.46%，年均增长5.35%。据媒体引用官方披露数据，2021年深圳共有各类住房1129万套，其中，商品住房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%；宿舍约192万套、占比17%, 其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10%。在深圳人口净流入及住房供给结构畸形的背景，深圳现有住房的承载力已趋于饱和。深圳为解决中低收入阶层、新市民及新青年的住房问题，正不断探索保障性租赁住房制度的改革创新。
《通知》的颁布实施，为市场主体参与保障性租赁住房供应与运营提供了路径，特此，合一为大家解读《通知》中的重点内容：
明确“非居改保”项目的续期与退出
深圳保障性租赁住房融资路径与支持政策
2022年8月31日，全国首批保障性租赁住房REITs上市仪式举行，以深圳市人才安居集团为原始权益人的红土深圳安居REIT（基金代码：180501）在深交所挂牌上市，成为全国率先发行的保障性租赁住房REITs产品之一。红土深圳安居REIT网下询价倍数133倍，公众认购倍数254倍，均创造了行业历史新纪录，上市首日红土深圳安居REIT上涨29.99%，体现了广大投资者对深圳保障性租赁住房资产和运营管理能力的认可。市场主体可按照《通知》改造的保障性租赁住房，在获得保障性租赁住房项目认定书后，通过保障性租赁住房REITs进行融资和退出。
2022年11月23日，中国人民银行网站发布《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出中长期资金支持满足自持物业型住房租赁企业信贷融资需求，资金支持收购、改建房地产项目用于住房租赁。商业银行向持有保障性租赁住房项目认定书的项目发放有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策，另外住房租赁企业也可发行信用债券和担保债券等直接融资产品专项用于租赁住房建设和经营。同时市场主体也可申请中央财政城镇保障性安居工程补助资金，从而进一步拓宽存量物业改为保障性租赁住房的资金来源渠道。
2022年11月8日，《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（征求意见稿，以下简称《办法》）公开征求意见，并提出保障性租赁住房的认定程序。《办法》明确适用于深圳市新建和居住存量房屋筹集项目的认定，非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目的认定按照《通知》执行。深圳市保障性租赁住房项目实行直接认定和依申请认定。除已纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点的租赁住房项目，已开工建设和已建成（含规模化租赁筹集）出租的人才住房项目，政府权属清晰的闲置住房项目，以及新供应用地、城市更新、旧住宅区拆除重建、土地整备等新增建设且用地批准文件明确建设保障性租赁住房的项目，采取直接认定外，其他项目依申请认定。
《通知》明确多种存量物业可改为保障性租赁住房，将原来2020年《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）中闲置商业和办公用房，扩大到闲置和低效利用的商业、办公、旅馆酒店、厂房、研发用房、仓库等非居住存量用房，进一步扩大了存量物业改造保障性租赁住房的范围。另外，深圳由于产业结构调整和经济形势影响，深圳商办空置率较高，《通知》的颁布实施可进一步优化这部分资源利用，丰富了深圳保障性租赁住房的来源渠道。但存量物业是否符合保障性租赁住房条件，是否具备改造的可行性、改造成本与经济价值是否成正比等问题都考验着市场主体，需要市场主体综合判断，特别是非居存量物业在消防、结构、设计标准等方面与保障性租赁住房有较大区别，技术上改造可行性与成本经济性是市场主体考虑的重中之重，建议聘请第三方专业机构共同参与，科学合理决策参与“非居改保”项目的改造建设。
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