这家房企亏本卖子为变现
半个月前豪掷22.65亿元在杭州土拍市场摘下两宗热门地块的德信中国开始资产变现。
5月11日晚间，德信中国公告表示，其间接全资附属公司德信地产拟以4.54亿元的价格转让所持有的杭州海衍54.54%股权，标的公司2022年前4个月的税后利润将在6月15日之前分派给卖方。
在德信中国看来，这是一次变现投资机会，其强调要借此进一步提升集团流动资金状况，所得款项将用于集团一般营运资金。
与今年不少出售资产的房企相似，德信中国选择用亏损的方式推进交易。按其在公告中所言，若交易最终落地，公司预期将录得未经审核除税前亏损约1404.19万元。
被德信中国亏损抛售的杭州海衍其实算得上是公司较为挣钱的资产。
公开信息显示，该标的公司主要从事物业租赁、物业开发及土地经营业务，旗下资产主要为杭州滨江区的一家AI产业园，竣工于2017年，项目包括多个办公单元、零售单元及停车位。
《国际金融报》记者查阅发现，该项目在2018年11月时的市场估值已经达到8亿元左右。根据未经审核年报数据，截至2021年，杭州AI产业园为德信中国带来了约6818.7万元的租金收入，占总租金收入的48.5%，是公司17个投资物业中贡献值最大的一个。
截至2021年末，标的公司未经审核的总资产为12.52亿元，资产净值约8.46亿元。
除德信中国，杭州海衍还有另一个股东杭州廊合，其持股比例约45.46%，而这部分股权也将以3.78亿元的价格转让予买方。以此计算，杭州海衍全部股权的交易总价为8.32亿元，相当于资产净值的9.8折。
从付款流程来看，买方款项共分四期支付，这期间卖方须全额偿还标的公司所涉及的股东贷款，其中包括德信地产欠付的1.2亿元及杭州廊合欠付的1.47亿元。
解除与德信地产的相关担保事项是付款环节中的另一个前置条件。可以说，这场交易在给公司带来资金筹码的同时，也减少了部分财务风险。
2020年9月，德信地产为杭州海衍欠付的3.8亿元贷款融资提供担保，卖方担保项下的最高担保责任限于5.7亿元；同年10月，杭州海衍亦为德信地产旗下的浙江德鸿提供了融资担保，最高担保责任限于1.87亿元，截至公告日未清偿的贷款金额约1.87亿元。
根据股权转让协议，买方承诺将与德信地产完成担保解除程序，其将根据完成后担保成为该贷款融资的担保人。出售事项完成后，杭州海衍的资产、负债以及经营业绩皆不再计入德信中国财务报表。
在业内看来，该公司亏损转让项目更大的诉求在于快速回笼资金。
过去一段时间，德信中国多次试图通过回购票据向市场传递信心，可延期刊发的年报依旧无法让外界乐观看待其经营情况。
刚刚过去的2021年，该公司完成合约销售额739.8亿元。尽管92.5%的目标完成率优于同行，但其销售端的疲态已经开始显现，投资力度亦开始收缩。
2021年下半年，德信中国实现销售金额309.8亿元，较2020年同期下降了18.1%。这一颓势延续到了2022年，今年前四月，该公司累计实现销售金额约123.9亿元，累计合约销售面积约60.3万平方米，分别同比减少52.03%、50.86%。
投拓端来看，2021年，德信中国新增土地项目32宗，其中仅有5宗是在下半年摘得，同时新增土储权益占比也处在低位。克而瑞数据显示，公司去年新增土储权益比例为48%，“这种模式大量侵蚀企业收入，造成空心化的增长”。
相较于提升内功，德信中国目前的当务之急恐怕是偿债。4月25日，公司透露称已悉数赎回于2022年4月到期的2亿美元11.875%优先票据。
美元债警报解除后，公司要面对的是境内债高峰。
未经审核年报数据显示，截至2021年底，德信中国拥有现金及现金等价物及受限资金合计约175.63亿元，这其中包括了58.27亿元的建造预售物业担保存款，以及约14.22亿元的银行借款及银行承兑票据的担保存款。
若刨除担保存款，公司账面可用的现金则大幅下降至103.14亿元。其同期自银行及其他金融机构的借款总额为308.97亿元，同比增长约20.3%，其中157.64亿元将在一年内到期。
大约一个月前，标普在报告中指出，德信中国目前没有迫在眉睫的流动性风险，但延迟刊发的年报导致市场对其信心正在下降，“事件可能导致公司本已脆弱的融资渠道加剧，从而提高其未来6-12个月即将到期的债务再融资风险”。
销售端造血功能下滑加之偿债高峰，也许是触发德信中国抛售项目的按钮。股权穿透图显示，此次接手杭州海衍的买方为杭州括苍投资管理，其实控人为丽水市国资委。
相较于部分出售无门的房企，德信中国已经算得上是幸运儿。当下房地产市场，拿着资产出售清单到处敲门的企业不在少数。也或是因此，为加大成功率，其才祭出了自己最为挣钱的投资物业。
卖资回血的另一面是，德信中国也在试图通过常规投资活动向外界传递经营面健康的讯号。
今年4月，在杭州土拍市场将土地出让金放宽至一年付清的背景下，其以突破中止价的高溢价接连斩获两宗优质地块，完成了补仓扩储动作。
2022年4月CPI同比涨2.1%
2022年3月CPI同比涨1.5%
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