南京多个老厂房改造在政策加持下引发“现象级反响”
原题：金陵长乐坊等一批老厂房改造在政策加持下引发“现象级反响”——
3月16日起，南京金陵长乐坊结束试营业，进入闭店休整期，为正式营业做准备。虽然试营业不到一个月，但这个正月里金陵长乐坊还是在南京引发了“现象级反响”，平均每天四五万人次的大客流以及200万元日营业额，羡煞了夫子庙其他大小商家。
在南京，随着城市更新扶持力度加大，越来越多的社会资金投入老厂房和老旧楼宇改造，涌现出金陵长乐坊、国创园、锦创书城等一批人气、运营俱佳的产业载体。可老厂房、老旧楼宇更新资金投入大、限制条件多、不确定性高，是老城“难啃的骨头”，这些项目如何吸引到不菲投资并实现可持续运营的呢？
“这不仅需要财税、土地政策加力加持，还需对规划审批、经营准入‘容缺许可’。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办常务副主任李建波说，从城市建设转进城市更新，老厂房改造成为新的竞技场，政府各部门创新支持不可或缺——政策有多暖心，舞台就有多大。
“长乐坊的火爆，离不开夫子庙的大客流，以及项目文商旅综合的创新定位。”3月14日下午3时，望着一拨拨涌进来的游人，金陵长乐坊“掌门人”、南京正和承邦董事长吴正梅难掩喜悦，春节长假期间试营业，前三天客流22万人次，首日销售额超300万元；开业近一月，双休、节假日平均日客流五六万人次，平日也有3万人次，“中庭周边还有不少铺位被围挡，一方面在完善营业手续，另一方面也是出于安全考虑，限制客流。”
春节假期，夫子庙景区累计吸引400万游人，再列全国各大景区之首，落户夫子庙的金陵长乐坊也以科举文化为主线多名扮演算命先生、唐伯虎、锦衣卫的NPC与游人互动，以沉浸式叙事重构商业空间，把购物消费融入剧情体验。三楼一家售卖手工酸奶的小店店主告诉记者，一份盒装冰沙酸奶28元，每天可卖七八百盒。五楼是容纳400人的演艺餐厅，演绎秦淮八艳情景剧，游人一边用餐、一边看剧，餐位费100元/人。
然而许多人不会想到，金陵长乐坊的前身，是一家服装企业，先后改造成好又多、沃尔玛超市，在改造成长乐坊前，老建筑沉寂多年。“是规划创新、城市更新，让老厂房焕发新生。”李建波说，老建筑由两座“大盒子”拼接而成，总面积4万多平方米，有2.8万平方米属于“历史无证房”。秦淮区一面鼓励产权方南京新工集团补交了2.33亿元用地增值收益金，把工业厂房、无证房变成有证、合法的商业用房，吸引江苏正和承邦企业管理集团——一家成功运营南京景枫、华采天地等商企的管理集团来“操盘”；一面组织规划、住建、消防等部门协同服务，帮助承租方加固建筑、重构空间，在入口处“掏出”巨大中庭，增加的10%面积不计入容积率。
“政府创新服务，国企勇于担责，让我们愿意投也敢于投。”吴正梅说，长乐坊用地变为商业用途后，注册资本追加到1亿元，投入2亿多元对厂房装修改造，这才成就了如今的“美轮美奂”。
而对于南京新工集团来说，补交出让金让老建筑“改性”，不仅吸引来正和承邦前来“操盘”，还为资产抵押融资创造了条件。
“对于老城南，长乐坊填补了夫子庙—老门东片区的情感与功能空白。”李建波说，长乐坊已成为老城南地标场所，既引流又分流，激活了产权方、运营方和景区三方，是一个“一石三鸟”的更新项目。
同处城南，利用原南京第二机床厂改造的国创园，没有夫子庙那样的商业氛围，但专心发展文创、设计、办公等都市型产业，2013年开园以来一直保持着高出租率，是南京老厂房改造的“长红项目”。
“老厂房改造要因地制宜，都市产业园依然前景可期。”南京金基·国创园项目负责人陈浩说，夫子庙吸引全市和各地游人，长乐坊每日租金20—30元/平方米，国创园商业配建面向园区和社区，只收8—10元/平方米，企业用房只收3元/平方米。好在国创园是金基集团自有资产，可以耐心营造自己的“一方天地”，凭借工业遗存风和合理产商比，吸引130多家企业进驻，吸纳就业3000余人。
尝到老厂房改造的甜头，金基集团转战河西，把位于建邺区兴隆大街，同为其自有资产的南京第二机床厂分厂改造为“金基·智造园”，虽然出租面积才2万多平方米，却吸引比亚迪、固德威等20多家头部企业设立分公司、研发中心和展示中心。
“老厂房位于河西，就要选择适合新城发展的产业。”金基·智造园招商负责人陆颖说，河西新城主打现代服务业，总部企业多，其研发、中试和展示环节不愿远离主城，老厂房低密度建筑、无柱空间，单层层高可达6—9米，装修改造后正好满足这些功能。为此金基·智造园定位“新工业类企业总部”，投资1.6亿元改造，为比亚迪江苏地区总部、零跑汽车度身定做了大面积临街展示空间，为中科拜尔、固德威设计了办公、研发一体用房。
为服务新城居民，金基·智造园还在规划部门支持下，拆掉临街2000平方米可租空间，为商铺留出外摆空间、风雨走廊，吸引米其林餐厅在内的一批热门餐饮，以及艺术展馆、机车改装等业态，工业遗存与潮流商业并存，园区整体出租率高达95%。
金基·国创园年营收6000万元，运营13年基本收回投资，金基·智造园运转5年，年营收3500万元。陈浩认为，这两个园区运转较好，原因一是自行运营，运营方即是产权方，不用交租金；二是南京“五年过渡期内缓交土地出让金”政策支持，极大降低初期投资成本。以国创园为例，作为“工转研”项目，出让金要1亿元，改造花2亿元，加上约2000名老厂职工安置，如果当初交了出让金，运营前景还真不好说。
有别于金基自持资产，南京老厂房改造多为承租经营。“业界称我们为‘二房东’，有颇多贬义，其实我们是专业的城市更新运营商。”南京锦创集团接盘改造了南京市区一批老旧商务楼宇，锦创产业园总经理夏可斌说，正是正和承邦、锦创等“二房东”的操盘，让大批老旧厂房（楼宇）活力再生。
南京锦创的“成名之作”，是太平南路上的九龙大厦。这座建于1996年的低效楼宇，2014年创税才几十万元，锦创集团接手后，由外而内进行焕新改造：外立面干挂大理石，楼内各楼层配置电子显示屏、多功能会议室，摇身一变为现代商务楼宇，吸引华夏保险、君康人寿、黑石科技等金融服务类企业入驻，到2020年，楼宇税收贡献已达2亿元，由此连续6年跻身太平南路“亿元楼宇”行列。
南京锦创的另一个“大手笔”，是把珠江路东鼎大厦改造为锦创书城，投入3500万元购书14万余册，传统橱窗以书墙替代。“大楼承租合同5年，我们花了8个月思考如何改造，结论是‘书城+’商业综合体。”夏可斌说，大楼改造后独特的书香场景，每天有数千市民前来打卡，吸引了必胜客、元祖、麦当劳、奈雪等轻食餐饮，以及凤凰网江苏总部、知乎、搜狐、大疆等头部数字科企入驻。
“有时旧楼改造的费用，相当于重建一栋新楼。”夏可斌以东鼎大厦为例说，装修改造投入过亿元，预计10年才能收回成本，可作为“二房东”，很难获得银行贷款，企业发展只能靠自我积累，难以实现快速规模扩张。可在上海和杭州，老旧厂房（楼宇）更新项目若租赁方现金流清晰，通常可以通过抵押融资的方式获取资金支持。
作为“二房东”，虽然投入了巨资改造老旧厂房（楼宇），资产融资处置权却很小，经营用途限制又很多，对此位于南京城南、把原南京棉纺厂改造成“悦动新门西产业园”的万科集团也是感同身受。记者现场看到，万科对老厂房进行了加固和做旧处理，建筑高低错落，风格古朴雄浑，与周边明城墙、老街区十分协调。但园区负责人表示，园区空置了不少载体，本想引进酒店等业态，可酒店经营需要特许经营证，但老厂房没有产权证，过不了消防要求。
同样受限于土地属性，“二房东”300平方米以上的餐饮也做不了。原先位于悦动新门西的一家爵士bar经营了三四年，由于没有产权证与“二消准入”，票务无法挂靠网站与APP售卖，就被迫搬走了。“事实上，园区除了60多家企业，还进驻了社区中心、辖区派出所，并拥有篮球、健身、攀岩等项目，早已成为‘开放的大社区’，建筑装修也符合消防规范，为何不能引入这些经营性、参与性项目呢？如能引入，既能丰富居民消费选择，又增强了园区造血能力。”这位负责人说。（刘春 杨昉 顾巍钟 魏彤彤）
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