个性老厂房投资改建有六大窍门
一个原本租金只有6元/月·平方米却仍乏人问津的老厂房，因为一次艺术性的改造，短短半年内租金涨了两三倍，还有人抢着租，这样的变化是因为什么？是不是所有的老厂房都有“化腐朽为神奇”的可能与价值？对于那些经过一定历史时期，在建筑上、美学上、文化内涵上确有价值的老工厂，是拆毁，还是在保留的前提下赋予它新的内涵？这是我们在现代化建设中无法回避的一个问题。
唐尚433，位于杭州余杭塘路43-3号。两年多前，魏京发租下这里的时候，他只是想给自己找个租金便宜的办公室。余杭塘路43-3号原本是杭州工艺编织厂，这是一个由行政楼、生产车间等6幢建筑组成的独立小院，上世纪五六十年代苏联式建筑风格，层高超过4.5米，高大、宽敞的内部空间，对做室内设计的魏京发来说，这里让他充满了想象力。更主要的原因是租金便宜，当时杭州莫干山路上普通写字楼的租金是每天每平方米2~4元，而他租下余杭塘路43-3号的价格是每天每平方米0.2元。
2005年年底，魏京发签了5年租约，租下这个足足有5000平方米的老厂房。“刚接手的时候根本没法用，废弃了七八年杂草都齐膝了。”他带着记者在修缮后的厂区里转悠，一个类似自行车库的厂棚下，空旷的地上砌了一方浅浅水池，宽不足半米却足有七八米长，养着金鱼，种着的莲花已经开始舒展枝叶。他说这里原本是生产车间，“现在已经有一个建筑设计公司看中了这个地方，正在装修，八九月份搬进来。”现在这个生产车间的租金是每天每平方米0.8元，两年涨了4倍。
相比之下，大毛租用的A8艺术公社租金涨得更快。2006年7月，大毛在A8租了800多平方米厂房改建成工作室，租金是每月每平方米10元，两个月后A8正式对外招租，租金是每月每平方米15元，年底涨到每月每平方米24元，半年左右时间租金涨了2倍。在大毛他们进驻之前，A8叫八丈井工业园区，租金是每月每平方米8元，可是租不出去，而现在有公司出价每月每平方米30元，却租不到场地。
A8艺术公社在杭州八丈井路28号，目前拱墅区内同等地段写字楼的租金是每月每平方米20~40元。工业厂房的租金更低一些，根据世邦魏理仕的统计，今年一季度杭州工业厂房的租金是每月每平方米11.9元，其中研发物业的租金最高，达到每月每平方米20.9元。
如果换算一下，无论是A8还是唐尚433，其月租金价格都已经超过普通工业厂房的水平，和写字楼接近，达到24元/平方米，而据A8的招商负责人介绍，目前正在做改建方案的二期15000多平方米租金还要提高，后者也同样在积极寻找旧厂房继续投资改建。“3万多平方米的旧厂房，一期1.5万平方米已经全部出租，而且出租收益比作为生产用厂房时提高了三分之一。”A8艺术公社招商负责人告诉记者，A8二期还有1.5万平方米的旧厂房他们计划投入1000万元进行改建然后出租。
实际上，按照唐尚433和A8目前的租金水平，他们的低价优势早已不明显，为什么还有这么多公司对这些由老厂房改建的办公场地趋之若鹜？“在这里办公的公司几乎每家的效益都提高了，有的年利润增长了40%。”魏京发说，目前进驻唐尚的企业有30多家，主要涉及建筑、装饰、园林、配饰设计，形成了一条小小的产业链，相互之间没有正面冲突，反而可以互相介绍业务，他们还会不定期地在小院的会所里开个茶会，增加交流。这种应产业集群而产生的增值效应才是这些企业更看中的。
而A8正加紧对一个厂棚进行改建，完成后这里将成为一个900平方米左右的时尚秀场。“现在已经有35家公司租用了我们的厂房，基本是影视出版、数码娱乐、建筑广告、环境设计、动画制作等时尚、艺术类产业，他们需要一个地方发布作品、展示、交流。”A8艺术公社招商负责人说，有租客反映办一场时尚发布会单搭展台的费用就要20多万元，实在太费钱。“如果园区内有展厅就能省下这笔钱，而且能吸引更多人进来，有更多人气就有更多机会。”
“这里的场地还是太小啊。”他站在大门口回头看看自己一手改造起来的这一小片老厂房说，为了找新的适合改建的老厂房他跑遍了杭州城，可惜不是已经“名花有主”就是规模不适合。从他的经验来分析，一个适合的老厂房起码需要符合几项条件。一是位于成熟区域内，公共交通便捷。因为租赁老厂房的公司并非每个员工都有私家车，上下班仍需要搭乘公交车，而且一些设计单位经常需要加班，交通不方便不行。
三是老厂房的体量不能过大或过小，比较适合的是1万~3万平方米。这样的用地规模本身不具有单独开发成其他房地产项目的价值，拆迁风险较小，产权方也比较愿意签长约。
四是带项目进场。最好是上下游产业，这样可以避免正面竞争的矛盾，最大限度地激发不同企业间的交流、合作，产生更大经济效益。而且风险也小，不担心初期厂房租不出去。
六是租期应在5年以上。八丈井路28号原产权人曾经考虑过投入1000万元将老厂房改建成普通写字楼，后来决定尝试性地将一期15000平方米左右改建成非传统办公场地A8，结果改造投入资金在500万元左右，比原计划节省了一半费用。即使按照最低租金每月每平方米10元来算，一年约可回收租金180万元，32个月后可实现盈利，如果租期5年，后28个月基本是纯利，再加上5年内保安、保洁等人工成本，设施设备损耗，纯利润约在300万元以上。
据了解的情况看，租赁老厂房改建成办公场地的尝试者们基本可以在3年左右实现盈利。
由于历史原因，杭州旧城区留下大量不同历史阶段的旧民居、旧工业厂房，以往的做法往往是推倒重建，高强度改造开发为居住区。这导致旧城区人口密度不断提高，环境质量不断下降。事实证明，这一改造模式并不是唯一的。改变盲目拆除的行为，进行合理的改建，既可以大量节省资源，又不会对环境造成新的影响。实际上，在世界性的城市功能转型过程中，利用代表传统文化的老建筑，融入新元素是一种全新的设计理念，这种理念正在被推广。
版权声明：本文由杭州厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
