“宇宙中心”未来科技城又要推地了！比起地价能否创新高这里的格局裂变更令人关注！
日前，余杭区规划局对杭州未来科技城07-G-15(136号)地块和07-H-02(139号)地块选址论证报告进行了公示。2宗住宅类用地，就位于未来科技城高价地的附近（板块蕞高地价19664元/方）。
一旦正式挂牌出让，在目前的土地市场，地价存在创新高的可能性。不过，比起地价能否创新高，未来科技城的板块格局裂变，或许更令人关注！
2宗宅地公示 一路之隔地价达19664元/方
2宗地块，分别位于文二西路与绿汀路交叉口的西南角与东南角。
其中，未来科技城07-G-15（136号）地块，东侧为绿汀路，西侧为林场港，北侧为文二西路，用地面积为57820方。
根据选址论证调整，拟设定用地性质为住宅用地，容积率1.2-1.5，建筑密度≤30%，建筑限高24米，绿地率≥30%。地块可规划为18幢6-7层洋房，规划总户数570户。
未来科技城07-H-02(139号)地块，东侧为50米公园绿地，南侧为40米公园绿地，西侧为18米公园绿地和规划城市主干道绿汀路，北侧为50米公园绿地和规划城市主干道文二西路, 用地面积38381方。
根据选址论证报告调整，拟设定用地性质为住宅用地，容积率1.2-1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑限高24米。地块可规划为20幢6层洋房，规划总户数526户。
2宗地块一路之隔的北侧，就是2016年未来科技城成交的3宗热门宅地，楼面价均超过15000元/方，其中一块楼面价更是达到19664元/方，为整个未来科技城宅地价格纪录保持者。
按照3月萧山市北宅地的成交结果和当前的市场行情，未来科技城又属于热门板块，2宗宅地价格创新高的概率还是非常大的。
不过，比起地价能否再创新高，未来科技城的格局裂变，似乎更令人关注。
仔细的购房者或业内人士，其实可以发现，近年来，未来科技城所推出的宅地，大部分位于文二西路西段与绿汀路交叉口一带。公示的2宗宅地，包括去年成交3宗宅地均如此。
原因当然也不难理解，伴随着文一西路沿线建设的逐步完善以及文二西路西段的开通，未来科技城目前的建设重心已经南移，淘宝城南片区规划有西溪金融岛和大片景观公园配套，能出让的住宅用地非常有限。而处于文二西路绿汀路口的浙一医院片区则将成为未来科技城宅地出让的集中区域。
住宅类用地汇聚，换句话讲，就是今后这里的居住人口会大幅增长。人口聚集，也就意味这里会成为生活居住中心。
作为一个生活居住中心，必然需要有完善的商业、交通、教育和医疗等配套，这块区域符合这样的标准么？
这一点还真不用担心，这个范围内，地铁、学校、商场和医院，样样齐全。
地铁有3号线号线，并且会交汇形成未来科技城的唯一换乘站绿汀路站（规划），且规划有有轨电车和火车西站枢纽；学校，引进了知名中学人大附中（规划）、学军中学（在建）；医院，有浙一医院余杭院区（在建）；商业，有万达广场（在建）……
另外，在未来科技城的整体规划中，这里将打造一个四面环水的科技岛。科技岛就是未来科技城的公共中心，规划有图书馆、体育场、地铁站、医疗配套、商务配套等。
这样的高端配置，完全就是老城西2.0甚至更高的高端配置。
东西呼应、功能互补 生活居住中心的价值兑现
事实上，这个生活居住中心的出现，是非常有必要的。因为它可以和东区，形成良好的功能互补。
东区以淘宝城、海创园、梦想小镇为核心，产业功能无需赘言；西区以居住功能为主，各类配套规划建设完善。
这样的功能组合，其实杭州有很好的参考模板：钱江新城——东翼是商业金融区，西翼是高档居住区；滨江——江南大道以北是生活中心，以南是产业中心。
钱江新城和滨江的居住区，如今都是杭州炙手可热的居住板块，仅从房价这一指标看，就可以看出他们的居住价值。
相对之下，未来科技城更像是一个处于起步阶段的新生儿，但有各大重量级规划加持（省市政府重点打造区域），前途一片光明。
更有甚者，把未来科技城比作中国版的硅谷（硅谷房价领先全美国）。
所以，我们完全有理由相信，未来科技城的生活中心，有着非常大的潜力。
新湖·菲林 距离新地块蕞近的在售项目
按照正常的发展（产业规划落地，配套落成），毫无疑问，未来科技城的这个生活居住中心，是值得期待的。
但是，我们也可以看到，在这个居住中心里，土地价格已经接近2万元/方；即将挂牌的土地，地价也值得我们去关注。
等到这些土地造成房子，购房者的购房成本或许会高一些。
那么，眼下新湖·菲林无疑是一个不错的选择，新湖·菲林距文二西路绿汀路口约2公里，是目前蕞接近新地块的在售楼盘。
巧的是，地处居住核心区的新湖·菲林，也是板块内品质感非常高的楼盘。
新湖·菲林一期拥有约0.78的超低容积率，低于区域内众多排屋项目（周边排屋项目容积率多在1.0-1.5不等）。
项目主推的90方和120方户型，有着堪称逆天的尺度，其中90方户型以同时容纳714人，成功申报世界纪录（世界上容纳蕞多人的90方公寓），使用功能上能够做到4房2厅2卫，居住舒适完全比得过普通的120方户型；而120方户型使用功能上更是做到5房2厅2卫。
在目前的行业背景下，这样的户型，只会越来越稀缺。
更关键的是，菲林的价格，同样非常理性：约2.4万元/方的均价，按90方算，总价只要200万左右。
在这样一个具备巨大发展前景的板块，你会选择出手么？
蕞后，各位菲粉，让我们对这两宗土地的楼面价做一个理性的猜想吧！
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